杭州，又一地產(chǎn)開發(fā)商陷入債務(wù)困局。

7月7日，網(wǎng)新實(shí)業(yè)向杭州西湖區(qū)法院申請(qǐng)破產(chǎn)重整。[蘇州 注冊(cè)香港公司服務(wù)]隨后，其股東方之一浙大網(wǎng)新表示，申請(qǐng)破產(chǎn)由于網(wǎng)新實(shí)業(yè)控股股東華門控股出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。

華門控股是浙江地區(qū)發(fā)展較久的民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平臺(tái)控股公司，旗下有子公司近10家，分布于杭州、南京、天津等地。

在網(wǎng)新實(shí)業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)前，華門控股另一子公司浙江清水灣置業(yè)開發(fā)的新西湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目已因資金不足無(wú)法如期交付工程。

據(jù)理財(cái)周報(bào)記者了解，2013年，方正東亞信托和中誠(chéng)華建資產(chǎn)為華門控股和清水灣置業(yè)提供過(guò)融資，金額分別是2.6億元和4000萬(wàn)元。

而2013年之前，銀行是華門控股及其子公司的主要融資渠道，截至目前尚有未到期銀行貸款約6.5億元，公司累計(jì)負(fù)債超過(guò)31億元。

一位接近華門控股的人士稱，華門控股債務(wù)問題，很可能是公司自2013年以來(lái)融資受挫，最終資金難以周轉(zhuǎn)所致。

3家機(jī)構(gòu)陷入

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金鏈條里的任何一環(huán)都重要無(wú)比。

網(wǎng)新實(shí)業(yè)全稱浙江浙大網(wǎng)新實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，工商局網(wǎng)站顯示，其股東包括浙大網(wǎng)新科技股份有限公司（簡(jiǎn)稱“浙大網(wǎng)新”）、上海崇華投資有限公司和華門控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華門控股”）。

浙大網(wǎng)新年報(bào)披露，2013年，其將所持有的網(wǎng)新實(shí)業(yè)20%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華門控股有限公司，轉(zhuǎn)讓完成后浙大網(wǎng)新僅持有5%股份，華門控股成為絕對(duì)控股股東。

據(jù)浙大網(wǎng)新的描述，網(wǎng)新實(shí)業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)重整，實(shí)因華門控股出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，如此是為網(wǎng)新實(shí)業(yè)債權(quán)人利益的最大化。

從記者了解到的情況來(lái)看，網(wǎng)新實(shí)業(yè)債權(quán)人主要包括兩家銀行，貸款共計(jì)4.72億元。而后其中一家銀行對(duì)理財(cái)周報(bào)記者表示：“該筆貸款屬于委托貸款，為其他公司委托銀行將公司自有資金向網(wǎng)新實(shí)業(yè)發(fā)放貸款，銀行僅作為一個(gè)通道，負(fù)責(zé)到期時(shí)的款項(xiàng)催收，并非實(shí)際債權(quán)人。”該筆委托貸款金額5200萬(wàn)元，為一家上海地區(qū)公司，銀行方面表示不便于透露具體公司名稱。

另一筆貸款為工商銀行發(fā)放，總計(jì)4.2億元，將于2017年10月到期。

另外，網(wǎng)新實(shí)業(yè)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的浙大創(chuàng)新科技園項(xiàng)目于2013年底還獲得一筆信托融資。

去年12月中旬，方正東亞信托發(fā)行“華門控股信托貸款集合資金信托計(jì)劃”，雖然直接融資方為華門控股，但信托推介材料顯示，募集資金將用于浙創(chuàng)園項(xiàng)目一期和二期部分標(biāo)段樓房建設(shè)。

信托計(jì)劃的第一還款來(lái)源是華門控股的經(jīng)營(yíng)收入，按照信托公司的測(cè)算，從2014年至2015年，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)為華門控股帶來(lái)收入達(dá)8.2億元，利潤(rùn)3.5億元，凈利潤(rùn)2.6億元，經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)率保持在30%以上。項(xiàng)目的銷售會(huì)給公司帶來(lái)可觀的收益。

資料顯示，浙創(chuàng)園項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)成本19.53億元，信托資金進(jìn)入前公司自有資金已投入11.78億元。浙創(chuàng)園早于2006年5月開工，目前建設(shè)未過(guò)半，尚有待建面積23.1萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積19.9萬(wàn)平方米，地下建筑面積3.2萬(wàn)平方米，計(jì)劃于2016年完工。

地產(chǎn)項(xiàng)目看上去很美，但隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，預(yù)期快不過(guò)變化。目前該項(xiàng)目也作為網(wǎng)新實(shí)業(yè)的一部分進(jìn)入破產(chǎn)申請(qǐng)流程。

對(duì)于浙創(chuàng)園項(xiàng)目，方正東亞相關(guān)負(fù)責(zé)人給出的說(shuō)法并不悲觀。其表示：之前項(xiàng)目的利息一直有按期支付，目前某大型企業(yè)擬收購(gòu)浙大創(chuàng)新科技園項(xiàng)目股權(quán)，為避免項(xiàng)目股權(quán)存在或有負(fù)債，經(jīng)協(xié)商決定采取司法重整的方式進(jìn)行，并已報(bào)有關(guān)主管部門審批同意。

然而，在破產(chǎn)法中，破產(chǎn)重整是指?jìng)鶆?wù)人不能歸還到期債務(wù)且資不抵債，若申請(qǐng)能得到后續(xù)批復(fù)，則其債務(wù)問題顯而易見。

“這種描述比較少見。”一位從事股權(quán)并購(gòu)的私募人士分析，“可能是公司打算找人接手較優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，盡快回款，緩解現(xiàn)金流緊張。但這一步肯定要在破產(chǎn)申請(qǐng)受理之后才能走。”

此外，風(fēng)控方面，方正東亞項(xiàng)目有位于天津和南京的兩塊商業(yè)物業(yè)做抵押。包括天津安吉拉房地產(chǎn)所持有的商業(yè)裙房，評(píng)估價(jià)值2.8億元；南京瑞柏貿(mào)易所持有的金陵御花園項(xiàng)目貴賓樓E棟，評(píng)估價(jià)值1.8億元。上述方正東亞信托人士表示：“公司目前并未有對(duì)土地做處理的打算，信托項(xiàng)目仍在正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但這兩項(xiàng)抵押物都是成熟的商業(yè)物業(yè)，能夠確保信托資金安全。”

資金鏈長(zhǎng)期承壓 

而網(wǎng)新實(shí)業(yè)的破產(chǎn)申請(qǐng)非僅因股東方所述，其自身資金狀況亦不佳。

今年7月，有網(wǎng)友在某論壇稱，其2011年購(gòu)買過(guò)E30中心房產(chǎn)，約定2013年6月30日交房，但一再延遲。于是該網(wǎng)友在今年4月辦理退房手續(xù)，截至目前仍未收到退房款返還。

E30中心為商住兩用樓，位于浙創(chuàng)園內(nèi)，建筑面積2.5萬(wàn)平方米，開發(fā)商是網(wǎng)新實(shí)業(yè)，其申請(qǐng)破產(chǎn)重整也是由此曝光。

此外，記者還得知前述華門控股為信托融資提供的天津、南京兩塊抵押物在信托項(xiàng)目過(guò)會(huì)前均抵押給永亨銀行上海分行，項(xiàng)目過(guò)會(huì)后才用過(guò)橋資金從銀行先行解押。

過(guò)橋資金作為一種短期資金融通，期限通常在六個(gè)月以內(nèi)，目的是為達(dá)到與長(zhǎng)期資金對(duì)接的條件。

一位房地產(chǎn)信托研究員對(duì)記者表示：“這也無(wú)形中增加融資方華門控股的短期債務(wù)壓力。”公司負(fù)債明細(xì)顯示，華門控股子公司天津安吉拉尚有永亨銀行未到期貸款8550萬(wàn)元。另?yè)?jù)了解，華門控股資金鏈則長(zhǎng)期受旗下子公司浙江清水灣置業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目新西湖小鎮(zhèn)所累。

早在2012年，因新西湖小鎮(zhèn)延期交房，便有華門控股陷入債務(wù)危機(jī)的消息傳出，但當(dāng)時(shí)并無(wú)下文。

直到今年7月，有杭州當(dāng)?shù)孛襟w稱新西湖小鎮(zhèn)約定交房時(shí)間是2013年底，現(xiàn)在逾期交房已達(dá)到半年之久，多位購(gòu)房者于今年2月向余杭區(qū)人民法院上訴，法院判決開發(fā)商清水灣置業(yè)賠償購(gòu)房者本利，但購(gòu)房者至今未拿到賠償款。

新西湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目共分6期開發(fā)，前4期均已交付，尚未交付的是5、6兩期。售樓處銷售人員表示，開發(fā)商的資金跟不上，這兩期項(xiàng)目已經(jīng)停工很久。根據(jù)上述當(dāng)?shù)孛襟w提供的信息，未交付的樓盤停工于2012年。

截至2012年底，華門控股（與子公司合并報(bào)表，下同）總資產(chǎn)43.8億元，總負(fù)債31.1億元，資產(chǎn)負(fù)債率為71%。其中預(yù)收賬款占比35.89%，長(zhǎng)期借款占比24.64%。到2013年7月底，其自身資產(chǎn)負(fù)債率約61%。對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)負(fù)債率居高屢見不鮮，能否保證穩(wěn)定的資金流更是運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。

2012年，華門控股營(yíng)業(yè)收入約8500萬(wàn)元，比2011年下降73.6%；凈利潤(rùn)-3022萬(wàn)元。且負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象延續(xù)到2013年。到2012年底，公司的期末現(xiàn)金及等價(jià)物余額537.4萬(wàn)元。

資料顯示，到2012年末，浙江清水灣置業(yè)預(yù)收在建項(xiàng)目售房款9.9億元。而接下來(lái)的2013年，華門控股則不斷為清水灣置業(yè)尋找融資。

融資受挫

2013年上半年，交通銀行[-2.83% 資金 研報(bào)]為浙江清水灣置業(yè)提供的一筆6000萬(wàn)元貸款到期。接下來(lái)的下半年里，清水灣置業(yè)曾與多家金融機(jī)構(gòu)接觸希望尋求融資。

去年8月，一些第三方理財(cái)網(wǎng)站曾發(fā)布名為“四川信托·杭州清水灣集合資金信托計(jì)劃”的推介材料，資金計(jì)劃用于杭州市余杭區(qū)中泰鄉(xiāng)新西湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目5、6期的開發(fā)建設(shè)。但該項(xiàng)目最后并未進(jìn)入募集期。四川信托相關(guān)人士表示，清水灣項(xiàng)目最后沒能過(guò)會(huì)，信托計(jì)劃也沒有發(fā)行。

幾乎同期，[福州 注冊(cè)香港公司服務(wù)]清水灣置業(yè)也向中誠(chéng)華建資產(chǎn)投資有限公司尋求融資。募資規(guī)模4000萬(wàn)元，期限24個(gè)月，資金投向同為新西湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目5、6期開發(fā)建設(shè)。這是其在當(dāng)年通過(guò)非銀行機(jī)構(gòu)唯一成功的一筆融資。隨后，金元惠理基金（現(xiàn)“金元百利資管”）也曾計(jì)劃發(fā)行“杭州新西湖小鎮(zhèn)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，但該項(xiàng)目最終同樣歸于“流產(chǎn)”。

此前，在方正東亞信托項(xiàng)目資金募集時(shí)也并不順利，信托產(chǎn)品原計(jì)劃分三期，而后方正東亞信托公告將其改為分多期發(fā)行，并表示，意在縮短委托人交付的認(rèn)購(gòu)資金的閑置期。

一位信托公司內(nèi)部人士對(duì)記者表示：“通常類似情況由于產(chǎn)品募資速度較慢，為了保證資金先進(jìn)入投資者的利益，或者是融資方急需資金。”

在2013年之前，華門控股的長(zhǎng)期貸款主要來(lái)自銀行，現(xiàn)在這一渠道亦受阻嚴(yán)重。華門控股曾表示，公司滿足銀行貸款條件，但由于銀行資金額度緊張，無(wú)法為其提供足夠的流動(dòng)性支持，故轉(zhuǎn)而尋求信托等渠道融資。

“公司資金跟不上，無(wú)法如期交房，再加上一邊是購(gòu)房者要求退款，一邊是融資受挫，最終債務(wù)問題激化。”一位接近華門控股的人士稱。

而破產(chǎn)重整意在法院和利害關(guān)系人的參與下，進(jìn)行企業(yè)業(yè)務(wù)重組和債務(wù)調(diào)整，以幫助債務(wù)人擺脫財(cái)務(wù)困境、恢復(fù)營(yíng)業(yè)能力。

“公司進(jìn)入破產(chǎn)重整后，會(huì)與債權(quán)人協(xié)商解決辦法，可能通過(guò)借新還舊、找其他方面接盤等方式改變公司現(xiàn)狀，如果行不通則可能進(jìn)入處置階段。”前述并購(gòu)人士表示。

根據(jù)方正東亞信托前述人士的說(shuō)法，公司要求華門控股方面出具了浙創(chuàng)園項(xiàng)目將被收購(gòu)的證明。由此，華門控股的債務(wù)危機(jī)或?qū)⒈坏玫綍簳r(shí)緩解。