地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)迎REITs時(shí)代公募REITs破冰

提示：地產(chǎn)公募REITs破冰昭示房地產(chǎn)融資渠道變化，也為投資者帶來(lái)新的投資理財(cái)標(biāo)的。

6月26日，[美國(guó)公司注冊(cè)]國(guó)內(nèi)真正意義上的首支房地產(chǎn)信托基金(REITs)公開發(fā)行。

公募REITs破冰

以前海萬(wàn)科企業(yè)公館租金收益權(quán)為投資標(biāo)的創(chuàng)設(shè)的公募REITs—鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合基金，由深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局全資控股的深圳市前海金融控股有限公司與鵬華基金合作設(shè)計(jì)，于7月在深圳證券交易所掛牌上市交易。

REITs招募書顯示，鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉混合基金在為期十年的封閉運(yùn)作期內(nèi)，將不高于基金總資產(chǎn)50%的比例，投資于深圳萬(wàn)科前海公館建設(shè)管理有限公司的股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)的租金收益，鵬華前海萬(wàn)科REITs還將不低于50%的資產(chǎn)投資于股票、債券和貨幣市場(chǎng)工具等，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型和貨幣基金，低于股票型基金。

值得關(guān)注的是，投資門檻大幅降低。之前國(guó)內(nèi)試水的REITs都以私募形式發(fā)行，對(duì)投資者人數(shù)、資金起點(diǎn)均有較高門檻要求。

作為創(chuàng)新型產(chǎn)品，鵬華前海萬(wàn)科REITs的投資門檻要高于普通的股票或債券基金，但低于私募，其首次認(rèn)購(gòu)金額最低為10萬(wàn)元，二級(jí)市場(chǎng)最小買入單位為1萬(wàn)份。

公開信息顯示，在基金合同生效后10年內(nèi)，基金封閉運(yùn)作并在深圳證券交易所上市交易。這也意味著，投資者可以像買封閉式基金一樣，自由交易。此外，基金封閉運(yùn)作期屆滿后，會(huì)轉(zhuǎn)為上市開放式基金，屬性變?yōu)閭突稹：凸善鳖愃疲饘?shí)行價(jià)格漲跌幅限制，漲跌幅比例為10%，基金最小買入申報(bào)數(shù)量為10000份，申報(bào)價(jià)格最小變動(dòng)單位為0.001元人民幣。

“這只國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托基金，是從私募向公募的一次大的飛躍。”深圳證券交易所副總經(jīng)理林凡指出，將有助于拓展資本市場(chǎng)的廣度和深度。

地產(chǎn)信托遭棄

與公募REITs受到市場(chǎng)的廣泛關(guān)注不同，傳統(tǒng)的地產(chǎn)信托私募基金如今遭到投資者拋棄。

根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托平均期限為1.65年，平均收益為9.68%，在所有信托產(chǎn)品中，屬于收益較高的產(chǎn)品，僅次于股權(quán)信托收益。盡管如此，今年房地產(chǎn)信托前景卻不容樂觀，規(guī)模出現(xiàn)大幅縮減。

截止6月底，今年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品數(shù)據(jù)為363個(gè)，成立規(guī)模是724.06億。房地產(chǎn)信托在全部信托產(chǎn)品中的規(guī)模，已經(jīng)從高峰時(shí)期的過半數(shù)滑落至11.09%，較去年同期的1700.35億下降42.58%。

受制于近年來(lái)房地產(chǎn)形勢(shì)，房產(chǎn)信托在信托中所占份額日益變小，即便項(xiàng)目前景不錯(cuò)，一些小型開發(fā)商通過信托融資時(shí)仍以失敗告終，多數(shù)投資者更傾向選擇有國(guó)企背景的大企業(yè)。

另一方面，由于房地產(chǎn)信托對(duì)于資金數(shù)額要求門檻較高，一般為百萬(wàn)起投。在如今樓市去化壓力較大的背景下，潛在的兌付危機(jī)也讓房地產(chǎn)信托充滿變數(shù)。

有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管近來(lái)樓市成交量開始回暖，但從近幾個(gè)月的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，不論是信托公司還是投資者都應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品保持更加謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。

融資渠道變化

公私募面對(duì)市場(chǎng)的變化，反映出行業(yè)正在發(fā)生的劇變——房地產(chǎn)市場(chǎng)正在由增量向存量轉(zhuǎn)變，REITs形式下，存量商業(yè)地產(chǎn)將是主戰(zhàn)場(chǎng)。

中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王剛則認(rèn)為，中國(guó)的資本市場(chǎng)還是有一個(gè)剛性兌付的問題，極大制約了成熟商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，“中國(guó)開發(fā)物業(yè)和成熟型持有物業(yè)的借貸成本是一樣的，在國(guó)外這種情況是要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的。”

鑒于此，在王剛看來(lái)，REITs主要是用來(lái)投資商業(yè)地產(chǎn)的，商業(yè)地產(chǎn)大的來(lái)源就是開發(fā)商，但是開發(fā)商要把他的商業(yè)物業(yè)打包做REITs，實(shí)際上是先要經(jīng)過重組后的一筆巨大稅收。

中國(guó)的REITs市場(chǎng)要做大，[香港注冊(cè)公司]資產(chǎn)從哪里來(lái)？王剛稱，正在起草中國(guó)的REITs白皮書，對(duì)REITs資產(chǎn)內(nèi)部管理和外部管理等問題進(jìn)行定義。

“我們比較可能會(huì)采取偏新加坡的外部管理模式，確保投資者資金安全、報(bào)表清晰。”王剛進(jìn)一步指出，未來(lái)中國(guó)的REITs發(fā)展方向還是偏內(nèi)部管理的，或者說(shuō)要有比較強(qiáng)的管理能力，真正能把租金和資產(chǎn)長(zhǎng)期管理好的這樣一個(gè)趨勢(shì)。