暴漲的A股，讓所有的投資品都顯得黯然失色。然而，劇烈的震蕩讓一切又變得不確定起來。5月5日至5月7日，A股連跌三日，蒸發四萬億市值。有人曾經滿倉踏空，有人一踏入股市便遭調整。巨震之后，一項10%回報的投資會讓你心動嗎？
根據行業報告顯示，[巴拿馬注冊公司]2014年共有1122款產品投向房地產領域，平均預期年收益率為9.75%。如果按行業劃分，投向房地產行業的信托產品是平均收益率最高的。
盡管頻頻有違約的信托產品被曝光，但從整體的不良率看，信托遠低于銀行。信托業協會數據顯示，2015年一季度末信托公司全行業風險項目個數為425個，不良率為0.68%。而一季末，銀行貸款的不良率為1.39%。
一位不愿透露姓名的信托公司高管表示，房地產行業最困難的時候已經度過。
陌生的投資選項
由于利率管制的存在，商業銀行在借貸對象的選擇上往往集中于少數優質企業。許多企業難以通過債券融資和股票市場上的融資，轉而求助信托。這些企業多集中于房地產、礦產能源和基礎設施等。這些行業的特點是，利潤空間較大能夠承受較高的融資成本。
數據顯示，2014年發行的9091款信托產品，其平均期限為1.55年，平均預期年收益率為8.99%。投向房地產領域的產品個數占據總量的12.34%。信托產品的收益率遠高于銀行理財產品、同期銀行存款利率。
以10%的年化收益率、復利效應計算，資產大約在7.2年左右翻番。然而，對于絕大多數人來說，信托都是陌生的投資選項。根據2007年《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，合格投資人門檻是投資單一一個信托計劃的最低金額不少于100萬。
當前，購買信托的資金中，位列榜首的是各類金融機構的自有資金投資，略超過三分之一的比例，第二位是以各類金融機構為主體的理財資金，約占三分之一。這兩大類金融結構的投資合計占信托資產近七成，其中銀行資金當屬主力軍，保險資金自2012年被允許進入信托市場以來，也成為買方勁旅。其余是高資產凈值人士。
在少數銀行人士里和信托人士的朋友圈里流行的是，幾個自然人湊齊一百萬，以一個人的名義購買。盡管這不符合管理辦法，但這么做的大有人在。
沒有人愿意為風險買單，機構甚至比普通投資者更加厭惡風險。以房地產信托為例，每當房地產行業經歷周期性低迷之時，房地產信托產品便會出現兌付危機。危機并沒有轉化為大范圍的違約。即使違約出現，本金盡失的可能性也不大。
房地產信托的風險
華融國際信托近期發布的一份報告，曾對2009年至2014年8月發生的35個房地產信托風險事件進行了研究。
報告發現，從所及的融資方看，35個房地產信托項目風險事件涉及23個融資方，其中星耀地產、大連實德、高遠置業、光耀地產等同時涉及多家信托公司的項目或者一家信托公司的多個信托項目。
上述融資方具有一定實力和行業影響力，導致信托公司“搭便車”，扎堆為其提供信托融資，但是由于信托公司并沒有很好地分析融資方合適的債務水平以及缺乏對于單一融資方的授信限額和集中度管理，導致多個信托公司在一家房地產融資方上出現信托風險事件，提高了債務處置難度。
房地產信托風險事件的暴露數量遠高于其他領域信托項目。
一方面，信托公司從事的房地產項目數量多，加之房地產作為資本密集型行業，對于宏觀調控較為敏感，容易引發風險事件。
另一方面，房地產開發商經營情況更容易通過樓盤開發、銷售進度觀察出來，同時房地產開發涉及資金數量大，一旦出現問題，所及的范圍較廣，更容易引起社會關注，進而可通過公開渠道獲得的信息數量較多。
從房地產信托風險的成因來看，房地產信托項目風險誘因在項目前期就已存在。從35個房地產風險事件看，有30個項目風險誘因在項目成立事前就已經存在了，占比約為86%，受到其他因素影響和激化，項目事前的風險因素則進一步擴大。
35個項目有15個項目都涉及了民間融資，無法償付民間融資后，導致法律訴訟或者資金鏈斷裂。以大連實德以及高遠置業兩個房企的案例，其中大連實德董事長徐明因經濟問題被抓，牽出大連實德大量民間高利貸，多達7.855億元，總體負債更是高達60多億元。上海高遠置業法定代表人則因民間融資及資金鏈斷裂跑路。
當然，民間融資則是問題的一方面，最終所反映的是，信托公司盡職調查過程中房企整體債務水平無法得到有效評估，這使得房企處于一個非常危險的境地，一旦現金流補償，這類房企就很融資出現資金鏈斷裂，進而轉化信用風險，導致信托項目無法到期兌付。
其次是，部分房企經營管理能力不善。
對于融資類信托項目而言，交易對手的經營管理水平直接影響企業運營狀況，進而直接決定了第一還款來源的可靠性。青島凱悅中心信托貸款集合資金信托計劃中，凱悅置業成立時間短，房地產項目運作經驗缺乏，尤其是綜合性大項目管理經驗不足，這導致在凱悅中心項目的實際操作中出現了很多問題，最后使得該項目成為較大的爛尾工程。
與此類似，舒斯貝爾特定資產收益權投資集合信托計劃、東啟·幻境旅游度假酒店項目股權投資集合資金信托計劃中的融資方，同樣存在房地產運營項目經驗不足的問題，且在信托融資之前就有所暴露，但沒有引起信托公司的足夠重視，也是造成最后違約的重要因素。再如榮騰商業地產投資基金信托計劃中，融資方在當地市場規模非常小，不具備監管部門要求的二級資質，根本拿不到銀行貸款，卻獲得了五礦信托較大規模的信托項目。
房地產信托產品的另一大特點是受市場影響較大。
由于房地產信托融資房企多為中小企業，或者本身資金鏈就相對緊張，應對政策和市場的波動，調整空間有限，更易出現風險項目。無論是規模最大的房地產信托—— 中信盛景星耀地產基金集合信托計劃，還是令多個信托公司涉及風險的高遠置業，很大程度上均是因為房地產調控導致銷售不暢，資金鏈斷裂。
房地產信托風險項目與區域因素有一定關系。但與大多數人的認知相反，從一二三四線城市劃分，信托風險項目并不是出現在最不發達的三四線城市，而是主要出現在一、二線城市，一線城市最多，二線城市次之。一般而言，公司對于三四線城市項目標準較高，而對于一二線城市相對放松，投入數量大，這也導致信托風險項目大量出現在被認為較為安全的一二線城市，而不是三四線城市。
還會更危險嗎？
一個總部在北京的信托公司高管認為，房地產信托是值得做，也必須做的，是重要領域之一。房地產行業承載的投資能力極強，是其它行業所無法比擬的。
一方面，房地產市場基本上已經調整到位；另一方面，房地產公司也在積極轉型和變革，信托公司在進行創新和服務。
而另一個總部在上海的信托公司高管則更傾向于向國有企業貸款，而不是房地產公司。據其透露，在他們公司內部有一個“黑名單”，凡是拿地較多，擴張較快的公司都會被排除在外。
在房地產金融領域資深評論人黃立沖看來，房地產行業還會持續表現出不景氣的狀態。“雖然政府在拼命釋放流動性挽救經濟，還會有很多熱錢，但是由于經濟結構性問題一直未能解決，供求失衡依然存在，行業現金流不會有太大改善。”黃立沖說。
一旦出現違約怎么辦？從實踐看，前述35個案例中使用到了提前兌付、法律訴訟、實現第二還款來源、第三方接盤、續發信托產品等方式。從分布看，34%使用了訴訟范式，29%使用了第三方接盤形式，14%使用了提前兌付。
平安證券首席經濟學家、[杭州瑞豐注冊香港公司]北京師范大學金融研究中心主任鐘偉早前曾公開指出，2015年房地產信托違約率微乎其微。他認為，剛性兌付很難打破，尤其是資金實力雄厚、中大型信托公司害怕喪失市場聲望和客戶資源更不愿意這么做。而2012年融資方將高息的信托資金替換為相對低息的信托資金。這表明開發商對未來的預判更加謹慎，不愿冒險，所以違約風險更低。
他認為，今年下半年，如果就投資配置而言，優選A股之成長股和國企改革股，次選A股指數，再次選和權益投資相關的信托，債券和理財產品配置的收益缺乏魅力，而房地產則可能逐漸淡出高凈值人群的資產配置。
