房地產(chǎn)投資信托基金起航或成房市主要融資渠道

REITS是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金，其特點(diǎn)在于收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值。

截至2014年，[青島瑞豐注冊(cè)香港公司]全球共27個(gè)國(guó)家有上市REITS市場(chǎng)，共有783只REITS產(chǎn)品在公開市場(chǎng)進(jìn)行交易。

目前，全球REITS總市值已超過1.3萬億美元，2003年～2013年市場(chǎng)年均復(fù)合增長(zhǎng)率15%。

近日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公告顯示，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITS封閉式混合型證券投資基金”于4月22日被證監(jiān)會(huì)受理。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是內(nèi)地版公募房地產(chǎn)投資信托基金啟航。而萬科很可能成為內(nèi)地首個(gè)公開發(fā)行首只公募REITS的房地產(chǎn)企業(yè)。

此前內(nèi)地只有越秀、開元、金茂等企業(yè)繞道港交所發(fā)行H股REITS或商業(yè)信托，而去年中信證券開發(fā)出兩只私募領(lǐng)域的REITS實(shí)現(xiàn)此類產(chǎn)品在私募領(lǐng)域破冰。若是鵬華前海萬科REITS破冰，將成為內(nèi)地首個(gè)公開發(fā)行的房地產(chǎn)公募REITS。

目前，鵬華前海萬科REITS并未對(duì)外公布其產(chǎn)品詳情，也無從知道其收益率等具體情況，僅能從基金名稱了解到標(biāo)的位于前海。

“萬科此次希望后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目上以更積極的模式來加快資金回籠。對(duì)于萬科來說，其品牌效力比商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)更值錢，此類合作預(yù)示后續(xù)萬科商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)張或嘗試輕資產(chǎn)模式。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

租金回報(bào)率或制約前景

不過，由于目前房地產(chǎn)租金回報(bào)率較低，部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)于此基金未來的回報(bào)率有所質(zhì)疑。

“目前沒有具體條款，所以無從知道基金的細(xì)節(jié)，對(duì)于租金收入如何核算并無了解，對(duì)基金未來發(fā)行的前景不太好評(píng)估。”廣州一位券商高層表示。

此前，廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰認(rèn)為，REITS對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率有要求，按境外REITS的要求，年租金回報(bào)率至少要達(dá)3~5個(gè)點(diǎn)。內(nèi)地由于貸款利率比較高，要想順利推動(dòng)REITS，物業(yè)本身的租金回報(bào)率不能低于8%。

但是這個(gè)租金回報(bào)率在內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難達(dá)到。

按照以往中信和越秀的模式，對(duì)于租金回報(bào)率這一塊一定會(huì)做技術(shù)性處理，“把租金提高，把成本估值降低，顯得租金回報(bào)率就高了，這樣才足以覆蓋還款來源。”

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：REITS或成為內(nèi)地房企主要融資渠道之一

REITS這種融資手段放開，將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)化融資，也有利于滿足中小投資者投資房地產(chǎn)的需求以及機(jī)構(gòu)投資者需求，“可以想象，后續(xù)有公司會(huì)跟進(jìn)這種融資手段，REITS可能成為內(nèi)地房企未來兩三年最主要的融資渠道之一。”上述券商高層表示。

黃文杰此前也認(rèn)為，在目前的商業(yè)地產(chǎn)融資相對(duì)不暢的情況下，如果REITS能夠放開，“內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)肯定愿意以這種渠道去融資。能讓商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或者所有者迅速回籠資金。”

今年3月，在萬達(dá)商業(yè)年報(bào)發(fā)布會(huì)上，執(zhí)行總裁曲德君便表示，REITS是其一直在努力的項(xiàng)目，只要時(shí)機(jī)成熟便會(huì)啟動(dòng)。

“目前內(nèi)地融資環(huán)境逐漸放松，[南京瑞豐注冊(cè)香港公司]房地產(chǎn)企業(yè)目前更多地將融資的方向轉(zhuǎn)移到了內(nèi)地市場(chǎng)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。