樂清綠城置業(yè)發(fā)展有限公司向中信信托申請的人民幣11.6億元的貸款截至2015年3月9日僅歸還3.2億元，尚余8.4億元未能還清。
這是一個正在解救中的房地產(chǎn)開發(fā)項目。[青島瑞豐注冊香港公司]浙江溫州樂清綠城玫瑰園房地產(chǎn)開發(fā)項目，這個號稱總投資四十多億元的樓盤，股東結(jié)構(gòu)復(fù)雜，除了綠城集團(tuán)與一批當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)主，背后還有數(shù)百名小股東。
當(dāng)?shù)厥袌龅哪孓D(zhuǎn)以及民間借貸信用構(gòu)架崩潰等因素疊加，此項目在引進(jìn)中信信托接盤過程中，因為資金的運轉(zhuǎn)等因素，股東與股權(quán)不斷重組，最終依然沒能改觀資金鏈運轉(zhuǎn)困局。導(dǎo)致股份多番流轉(zhuǎn)，引發(fā)股東間系列矛盾。
該項目其實到今年8月才到期，但是中信信托由于感覺到有風(fēng)險就選擇了提前退出。
目前中信信托對該項目的處置已完畢，拍賣所得款項已經(jīng)到中信信托的監(jiān)管賬戶，近期即將分配，優(yōu)先級投資者的本金和收益能夠得到保障。
一場拍賣，將中信信托在溫州樂清綠城玫瑰園的一個房地產(chǎn)信托項目所遇的困境浮出水面。
樂清綠城置業(yè)發(fā)展有限公司向中信信托申請的人民幣11.6億元的貸款截至2015年3月9日僅歸還3.2億元，尚余8.4億元未能還清。
由于樂清綠城違約未償還貸款，觸發(fā)了合同的監(jiān)管條款，中信信托和樂清綠城的股東多次協(xié)調(diào)均未達(dá)成一致意見，最終中信信托決定采取拍賣的方式，對樂清綠城98%股權(quán)及中信信托對樂清綠城23.67億元債權(quán)以拍賣方式轉(zhuǎn)手，3月17日委托上海國際商品拍賣有限公司拍賣。
杭州君爾投資管理有限公司最終以11.2億元拍賣價競得。
4月7日，中信信托表示，“拍賣合理合法，競得人就是樂清綠城的原股東。目前拍賣標(biāo)的的資產(chǎn)交割正在進(jìn)行當(dāng)中。同時，該信托產(chǎn)品受益人的利益已經(jīng)得到保障，并將如期得到兌付。”
而對于中信信托在溫州的房地產(chǎn)信托的規(guī)模問題，中信信托則表示不方便透露。但是，中信信托表示，公司在溫州的其它房地產(chǎn)項目均在正常運行中，沒有出現(xiàn)類似的風(fēng)險問題。
4月21日，中融國際信托相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，樂清綠城項目為事務(wù)管理類信托，根據(jù)該信托計劃，目前杭州君爾100%的股權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到中融信托名下，但是根據(jù)保密協(xié)議，中融國際信托不能透露委托人等詳細(xì)情況。
原股東接手信托98%股權(quán)
據(jù)中信信托聲明稱，拍賣依據(jù)是其與樂清綠城公司、樂清綠城公司原全體股東等相關(guān)方簽署的合同、協(xié)議等全部合法有效文件，拍賣符合《合同法》、《拍賣法》等法律法規(guī)，程序公開、透明。
拍賣結(jié)束后將由中信信托公司與競得人君爾投資公司辦理標(biāo)的資產(chǎn)的交割，包括但不限于樂清綠城公司98%股權(quán)變更手續(xù)、股權(quán)質(zhì)押手續(xù)以及本項目土地抵押解押手續(xù)、再抵押手續(xù)等。
工商資料顯示，競得人杭州君爾屬私營法人獨資公司，其獨資法人為中融國際信托有限公司。而此前樂清綠城股東之間的爭議焦點，即在于部分樂清綠城的原股東聯(lián)合中融國際信托以較低價競得項目。
4月21日，中融國際信托相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，樂清綠城項目為事務(wù)管理類信托，根據(jù)該信托計劃，目前杭州君爾100%的股權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到中融信托名下。
所謂事務(wù)管理類信托，也叫“通道類業(yè)務(wù)”。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會的定義，事務(wù)管理類信托主要是指委托人交付資金或財產(chǎn)給信托公司，指令信托公司為完成信托目的，從事事務(wù)性管理的信托業(yè)務(wù)。這類信托業(yè)務(wù)由委托人驅(qū)動，信托公司一般不對信托財產(chǎn)進(jìn)行主動的管理運用，包括股權(quán)代持、股權(quán)激勵計劃等。
通常，該類信托設(shè)立之前的盡職調(diào)查由委托人或其指定第三方自行負(fù)責(zé)，信托的設(shè)立、信托財產(chǎn)的運用對象、信托財產(chǎn)的管理、運用和處分方式等事項均由委托人自主決定，信托公司主要承擔(dān)一般信托事務(wù)的執(zhí)行職責(zé)，不承擔(dān)主動管理職責(zé)。
而對于樂清綠城項目的委托人是誰，中融國際信托表示由于保密協(xié)議不方便透露。
但知情人士透露，該委托人就是樂清綠城原有的股東之一，杭州君爾這個公司只是該交易結(jié)構(gòu)中設(shè)置的一個主體，因為信托要發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，需有一個主體來承接。
信托進(jìn)場路徑
實際上，自溫州民間借貸危機(jī)發(fā)生的2011年下半年以來，溫州房地產(chǎn)的風(fēng)險就已逐漸顯露。
而中信信托此番轉(zhuǎn)手的98%股份的樂清綠城股份，即是在此項目在融資過程中發(fā)生了轉(zhuǎn)讓。
綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司相關(guān)人士稱，自2012年下半年以來，樂清綠城公司股東資金異常困難，全體股東向綠城集團(tuán)申請融資貸款。本著“真誠、善意”為股東解決困難的出發(fā)點，綠城集團(tuán)向樂清綠城公司提供了貸款。
因當(dāng)時樂清綠城無法提供土地使用權(quán)抵押擔(dān)保，為降低貸款風(fēng)險，出于風(fēng)險防控的需要，綠城集團(tuán)于2013年2月28日-2013年6月27日階段性持有樂清綠城公司98%股權(quán)。
此后樂清綠城公司申請中信信托為該項目提供貸款，該98%的股權(quán)作為擔(dān)保標(biāo)的之一由綠城集團(tuán)轉(zhuǎn)移至新貸款人中信信托名下。
綠城中國控股有限公司2012年和2013年的年報顯示，由于房地產(chǎn)限購和信貸收緊政策帶來的風(fēng)險和不確定性，綠城集團(tuán)委聘戴德梁行有限公司對部分物業(yè)予以評估。
根據(jù)評估結(jié)果，2012年度綠城集團(tuán)聯(lián)營公司溫州綠城發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就其發(fā)展中的物業(yè)減值2.33億元。2013年溫州綠城發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就其發(fā)展中的物業(yè)計提減值0.64億元。
“觸雷”信托產(chǎn)品運行鏈
公開的信息披露，“中信乾景·綠色星城投資基金集合信托計劃”于2011年8月成立，貸款資金用于浙江省樂清市樂清綠城玫瑰園項目的開發(fā)建設(shè)等。此項信托本金9.89億元，名為“中信乾景”系列基金第5期。
中信信托運用T1類信托單位募集資金，連同乾景5期存續(xù)資金合計11.6億元用于向樂清綠城置業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)放信托貸款。
樂清綠城玫瑰園項目冠以在浙江地區(qū)具有較強影響力的綠城品牌。樂清市是浙江省溫州市下轄縣級市，是中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育最早、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力區(qū)域之一，被譽為“溫州模式”發(fā)祥地，民間資本豐裕。
對于該信托計劃而言，除了資金投向的樂清綠城玫瑰園樓盤本身的優(yōu)越位置和冠以極具影響力的綠城品牌外，信托計劃本身的風(fēng)控措施也做得較為到位。
“中信乾景·綠色星城投資基金集合信托計劃”的介紹顯示，樂清綠城玫瑰園項目的土地使用權(quán)為信托貸款提供抵押擔(dān)保。根據(jù)戴德梁行評估報告，截至2013年2月，評估價值為23.575億元，在建工程評估價值為25.62億元。以土地使用權(quán)評估價值計算，以動用優(yōu)先級信托單位8.6億元為基數(shù)，本金抵押率36.48%。
此外，樂清綠城置業(yè)發(fā)展有限公司的全體股東方以其持有的樂清綠城置業(yè)發(fā)展有限公司的100%股權(quán)為信托貸款提供質(zhì)押擔(dān)保。樂清綠城置業(yè)發(fā)展有限公司的原股東方還為信托貸款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
同時，綠城集團(tuán)還承諾：若信托計劃無法按時、足額向T1類投資者兌付，綠城集團(tuán)以受讓T1類信托受益權(quán)的方式保障本次發(fā)行的T1類信托單位8%/的年收益率。
看起來“萬無一失”[南京瑞豐注冊香港公司]的信托產(chǎn)品，最終還是出現(xiàn)了問題。
“產(chǎn)品風(fēng)控還算合理，問題在于溫州房地產(chǎn)泡沫太大，不僅房子銷售緩慢，價格也有下行風(fēng)險。目前機(jī)構(gòu)和投資者對溫州的項目多有顧慮。但是從法律上來講，無論是小股東質(zhì)疑授信也好，還是反對資產(chǎn)轉(zhuǎn)移也好，都是樂清綠城股東之間的爭議和分歧，跟中信信托已經(jīng)沒有關(guān)系。”一位信托分析師說。
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