1月底的上海，冬天的氣息更明顯，寒風颼颼，小雨淅淅瀝瀝。除了過往的車輛，即便是下午一天中最暖和之時，走在上海寶山區(qū)高境鎮(zhèn)的幾條大馬路上，都很難看見到成群結(jié)隊的人影。
惟一的例外，或許還是在恒高路江和楊南路附近一處即將開售的房地產(chǎn)樓盤。售樓大廳的門外，早就站了幾位保安來回轉(zhuǎn)悠、想要“賺點外快”的房地產(chǎn)中介，路的兩旁，也停了不少車。
售樓大廳內(nèi)，[特惠 注冊香港公司服務]有十幾位或要了解樓盤信息，或坐在座椅上休息的潛在購房者。
“我們現(xiàn)在還沒正式開售。但快了，1月31日，就可以過來認籌了。”以為記者要買房，這處樓盤的售樓人員介紹，“現(xiàn)在預計要到2016年10月才能交房，這期間，你可能需要過渡一下，在附近租一間房。”
這處樓盤就是港股上市公司恒盛地產(chǎn)控股有限公司目前在上海在售的為數(shù)不多的幾個樓盤之一。
對于購房者來說，他們可能會關心樓盤的品質(zhì)、交房時間和周邊交通狀況。
但對于關注恒盛地產(chǎn)的投資者來說，他們可能要通過這幾個月的銷售數(shù)據(jù)判斷，恒盛地產(chǎn)到底是不是一家值得投資的企業(yè)。
然而，就現(xiàn)狀看，恒盛地產(chǎn)的情況似乎不太樂觀。
因為，就在近日，國際三大評級機構(gòu)之一的標準普爾評級服務公司宣布，將恒盛地產(chǎn)的長期企業(yè)信用評級由“B-”下調(diào)至“CCC”，展望為負面，并將恒盛地產(chǎn)的優(yōu)先無抵押票據(jù)的長期債務評級由“CCC”下調(diào)至“CCC-”。
據(jù)媒體報道，標準普爾恒盛地產(chǎn)主分析師葉翱行在電話會議中介紹，標普的評級等級中，“CCC”評級主要是針對未來12個月之內(nèi)將有違約情形的發(fā)債人定義的，“如這些公司沒有任何正面發(fā)展，其將會面臨一些流動性困境或是需通過一些低價交易來應付償還債款”。
葉翱行還介紹，“CCC+”主要針對沒有短期困境，但中長期可持續(xù)性受質(zhì)疑的公司；“CCC-”是指公司可能在6個月內(nèi)違約。
事實上，過去幾年時間中，“債務”一直是伴隨恒盛地產(chǎn)的詞匯，且今年顯得更嚴重。
因為，就恒盛地產(chǎn)截至2014年上半年的數(shù)據(jù)看，2.213億元的虧損額，可能不是小數(shù)目。
同時，除了一線城市，在南京、長春等二、三線城市的銷售中，恒盛地產(chǎn)屢現(xiàn)負面消息。
截至發(fā)稿，記者始終未能聯(lián)系上恒盛地產(chǎn)的高層人士。但有消息稱，恒盛地產(chǎn)總裁丁向陽在接受采訪時表示，公司將在未來兩年加大上海、南京、北京、天津、合肥等一、二線城市的布局，逐步縮減直至退出東北地區(qū)等三四線城市的項目布局。
同時，2015將加快各項目建設，加大銷售力度，提高資金周轉(zhuǎn)率，降低資產(chǎn)負債率。
在調(diào)查中，也有業(yè)內(nèi)分析師對記者說，恒盛地產(chǎn)最大的風險實際上還是“政治風險”，并非單單就是債務風險，“香港的另一家上市公司可能就是前車之鑒。但好在，就公告來看，他們公司與一些落馬的政治人物沒有關系”。
標普下調(diào)評級
對于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士來說，恒盛地產(chǎn)不是一家陌生的企業(yè)。知道“一年連手下員工都見不到幾回”、且被譽為“神秘富豪”張志熔的人，都知道他有兩家“跨度還比較大”的上市公司，一個是熔盛重工，另一家就是恒盛地產(chǎn)。
“恒盛地產(chǎn)的前身應該是陽光投資集團，2009年到香港尋求上市后，才更改為現(xiàn)在的名字。”一位業(yè)內(nèi)資深同行對記者介紹，“如果沒記錯，上海祁連山路附近的陽光威尼斯這個樓盤，就是恒盛地產(chǎn)的。”
時至今日，還能看到一些地產(chǎn)中介在售賣零星剩余的陽光威尼斯的尾盤，也能找到陽光投資集團的官網(wǎng)。
只不過，現(xiàn)在登陸陽光集團的官方網(wǎng)站，能看到的不止是恒盛地產(chǎn)的消息，還有熔盛重工的一些新聞。
事實上，登陸港股市場前后的恒盛地產(chǎn)一度是中國房地產(chǎn)市場排名前50的企業(yè)，更憑借當年的政策“紅利”賺得“盆滿缽滿”。
數(shù)據(jù)顯示，恒盛地產(chǎn)上市初期年銷售額67億元一度沖至年銷售133億元規(guī)模(2011年)，年度最高利潤達到36億元。
但改變從2012年下半年和2013年開始發(fā)生。那一年，“限購令”不斷強化，張志熔本人也陷入了一樁內(nèi)幕交易案中，被美國證券監(jiān)督管理委員會 (SEC)訴訟——按SEC的說法，張志熔本人牽涉到了中海油收購加拿大油砂企業(yè)尼克森公司的內(nèi)幕交易案中。
查閱這幾年恒盛地產(chǎn)的年報，在當年銷售突破133億元后，2012年、2013年和2014年上半年(全年數(shù)據(jù)尚未公布)的銷售額節(jié)節(jié)下滑。其中，2013年跌破百億元大關，為73，11億元。
2014年上半年，綜合銷售收入為23.459億元，較2013年同期相比下降了20.6%。同時，公司虧損了2億多元。
為此，“債務”一詞，逐步成為伴隨恒盛地產(chǎn)“成長”的詞匯。2013年初，就有消息稱，恒盛地產(chǎn)2012年凈負債率為68.9%，但短期債務是一個問題。
因為，截至2012年底，恒盛地產(chǎn)一年內(nèi)到期的債務為61億元，1-2年到期的債務為64億元。這遠高于當時恒盛地產(chǎn)可用的現(xiàn)金流。
今年1月20日，標普又將恒盛地產(chǎn)的長期企業(yè)信用評級由“B-”下調(diào)至“CCC”，展望為負面，還將恒盛地產(chǎn)的優(yōu)先無抵押票據(jù)的長期債務評級由“CCC”下調(diào)至“CCC-”。
“由于恒盛地產(chǎn)的債務是在今年10月到期，所以將其評級定為‘CCC-’是最為合適的。”標普稱。
在電話會議中，葉翱行解釋，恒盛地產(chǎn)有3億美元2015年10月到期的海外優(yōu)先無抵押票據(jù)，“但由于房地產(chǎn)市場的下行壓力、公司疲弱的銷售業(yè)績及不清晰的再融資計劃，都讓恒盛面臨的再融資風險不斷上升”。
據(jù)報道，葉翱行還稱，如恒盛提出一個明確的再融資計劃，使其流動性及債務疲弱狀況有所改善，標普或?qū)⑵湔雇{(diào)整為穩(wěn)定，甚至是上調(diào)這個評級，“但恒盛如果不能在債務到期前六個月提出可行的再融資方案，標普可能繼續(xù)下調(diào)它的評級”。
部分正常售賣
事實上，除了標普，另一大國際評級機構(gòu)——穆迪投資者服務公司早在去年3月就稱，恒盛地產(chǎn)是“最有可能發(fā)生債務違約的三家房地產(chǎn)開發(fā)商之一”。
彼時的背景是，浙江奉化房地產(chǎn)企業(yè)興潤置業(yè)出現(xiàn)違約，這成為“打響”中國房地產(chǎn)市場違約的“第一槍”。
為此，記者進行了實地采訪。僅上海地區(qū)而言，恒盛地產(chǎn)的幾處樓盤還在售賣中，一切似乎沒有被打亂。
“實際上，反問一個問題：如果真不行，我們還會在這兒賣樓嗎？”記者以購房者身份與上述售樓人員交流時，他直言，“就拿當前售賣的這個樓盤來說，地處中環(huán)地區(qū)，且價格相對其他中環(huán)的樓盤還略低，我相信，還是會有市場的。”
他還透露，就辦理貸款的合作銀行看，“現(xiàn)在，招行、建行和工行的旗下支行都跟我們有業(yè)務合作，且條件允許的情況下，能盡量滿足95折的優(yōu)惠”。
記者又到這處售樓處的外面實地探訪售賣的樓盤。一位住在附近小區(qū)的老大爺在與記者交流時證實，那邊的施工沒有停止，早前還有一些工程車經(jīng)過。記者站在遠處也發(fā)現(xiàn)了施工的痕跡，但可能是臨近年底的關系，工人沒有想象中那么多。
交流中，他比較懷疑的是恒盛地產(chǎn)前一期樓盤“售罄”的說法，“兩年前就開始賣了，現(xiàn)在都該陸續(xù)搬進來了，但人氣并不旺，入住率也不怎么高”。
一位中介人員則無意中對記者稱，恒盛地產(chǎn)前階段虹口的一處樓盤曾被人“圍堵過”，原因可能是交房時間晚，也可能是價格下降了。
但對于這個說法，記者通過恒盛地產(chǎn)官網(wǎng)的資料檢索發(fā)現(xiàn)，上海地區(qū)的住宅地產(chǎn)中，恒盛在虹口區(qū)并沒有布局。
隨后，記者前往恒盛地產(chǎn)位于徐匯濱江的一處高檔樓盤。同樣的，這處樓盤正常在售，且“樓盤高層中能看到江景的，價格更貴”。
然而，除了上海市場之外，恒盛地產(chǎn)或許不是所有的項目都這么順利。去年11月，據(jù)報道，長春的上百名業(yè)主因為延期交房的問題將恒盛豪庭告上法庭，要求恒盛豪庭退還房款和違約金。法院當時查封了恒盛豪庭約80套房產(chǎn)和一些商業(yè)用房，價值約4000萬元。
不止如此。媒體還稱，恒盛地產(chǎn)5年前以19.7億元收購的南京三汊河項目至今仍未開工；2011年以6.6億元收購江蘇演藝文化產(chǎn)業(yè)股份54%股權(quán)，并號稱將投資250億元開發(fā)南京創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地，“該項目迄今也未開展實際業(yè)務”。
另外，由一幢52層寫字樓和一幢48層五星級酒店組成的南通熔盛大廈，原定2011年12月竣工，“但項目目前只建成3層，并已停工多時”。
受累“陸小龍”？
1月27日，記者來到位于奉賢區(qū)解放東路上號稱“馨雅名庭”和“馨雅名筑”的項目。如媒體報道所言，這處項目的確沒有動工的跡象。更早前，這處項目還曾因“農(nóng)民工欠薪”的話題上過東方衛(wèi)視，且這個話題至今還留在奉賢區(qū)的某論壇上進行討論。
據(jù)了解，“馨雅名庭”和“馨雅名筑”的開發(fā)商為上海豐翰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。中融信托名為“融翰1號上海奉賢南橋新城一期”的項目信息顯示，豐翰的實際控制人是陸小龍。
2013年的一則報道顯示，陸小龍還為“上海陸園實業(yè)投資(集團)有限公司”的實際控制人。
有消息顯示，同為江蘇如皋人的陸小龍是張志熔最親密的商業(yè)伙伴之一。
1月16日恒盛地產(chǎn)的公告中，曾這樣描述：陸小龍與其所屬上海陸園實業(yè)投資(集團)有限公司及其附屬公司與恒盛地產(chǎn)及其附屬公司沒有任何股權(quán)關系。公告還確認，奉賢區(qū)的“馨雅名庭”和“馨雅名筑”是由上海陸園實業(yè)投資(集團)有限公司之項目公司委托本公司之上海附屬公司有償管理，不是本公司的開發(fā)項目。
據(jù)上海熱線報道，恒盛地產(chǎn)負責管理該項目的負責人表示，除地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務外，對外受托項目管理業(yè)務本身也是恒盛地產(chǎn)的重要業(yè)務組成部分。
這位負責人稱，在接受本項目委托后，恒盛地產(chǎn)憑著自身積累的管理經(jīng)驗提高了“馨雅名筑”項目的水準并加速了該項目的開發(fā)進度，“截止2013年年底，項目已基本完成了銷售工作。
并在2014年年初至今，在竣工前的水、電、裝飾裝修、綠化等各項小區(qū)配套工程與工作也已基本竣工完成。
接下來，恒盛受托會繼續(xù)履行合約，積極推進項目的順利交付”。
然而，在媒體眼中，“馨雅名庭”和“馨雅名筑”的項目或多或少還是拖累了恒盛地產(chǎn)。
克而瑞研究機構(gòu)總監(jiān)薛建雄對記者反問：“本來這幾處都是已預售的項目。現(xiàn)在停工，且被法院查封。你說影響大不大？”
未來何去何從
那么，就現(xiàn)狀看，這家曾排名中國房地產(chǎn)前50位的企業(yè)，是不是真的會像標準普爾所言，出現(xiàn)債務違約？
“很大程度上，要看兩方面。”一位四線城市的開發(fā)商，幾年前也曾向私募及多家當?shù)氐摹按罄小苯柽^錢，他在接受記者采訪時說，“首先，就是你樓盤銷售的預期情況，這又決定于樓盤的品質(zhì)、認可程度及市場的整體情況；其次，就是看你的信用和人脈。有的企業(yè)，為了還債，甚至會折價賣樓，以回收現(xiàn)金流。或者，通過自身的人脈，借舊還新。”
也有觀點稱，恒盛地產(chǎn)不會輕易倒下，畢竟，就公司總資產(chǎn)看，其還有儲備地，部分項目還在售賣，并未滯銷。
數(shù)據(jù)顯示，截至去年上半年，恒盛地產(chǎn)的土地儲備達1500萬平方米，平均地價約每平米1331元，所有房地產(chǎn)資產(chǎn)的賬面值達400億元。有消息稱，此前曾有第三方測評機構(gòu)估算，“恒盛地產(chǎn)項目儲備總開發(fā)價值或?qū)⒊^千億元，公司資產(chǎn)基本面狀況良好”。
但同樣是數(shù)據(jù)進行佐證，有媒體卻認為，恒盛地產(chǎn)的凈負債高達195億元，凈負債權(quán)益比為107%，遠高于行業(yè)83%的平均水平，“多個指標表明，恒盛地產(chǎn)的危機已經(jīng)隱現(xiàn)”。
不止如此，恒盛地產(chǎn)還牽扯到了四川信托和中融信托兩家信托公司。
其中，涉及到了恒盛地產(chǎn)旗下樓盤的抵押問題。比如，四川信托的“恒盛祺偉開放期2期集合資金信托計劃”，總規(guī)模在3.9億元。300萬以下的預期年收益率都達到了10%。
有分析稱，一旦恒盛地產(chǎn)短期“倒下”，更將牽涉到信托風險的問題。
對于外界的上述質(zhì)疑，記者未能聯(lián)系到恒盛地產(chǎn)相關人士。但恒盛地產(chǎn)總裁丁向陽對外稱，公司旗下核心項目目前運營穩(wěn)定，“上海‘尚海灣’、南京‘金陵灣’、合肥‘壩上街’等核心項目均處所在區(qū)域的核心地段，目前銷售狀況良好，其進度都按照公司總體規(guī)劃在穩(wěn)步推進”。
值得注意的是，在證券經(jīng)紀行國浩資本有限公司看來，公司截至2014年6月30日的賬面值達182億元，約同每股2.95元，“現(xiàn)價僅相當于0.35倍巿帳率，行業(yè)平均巿帳率達0.65倍”。
對此，國浩資本提到了恒盛地產(chǎn)未來的一種可能性：私有化。“張志熔現(xiàn)持有恒盛68.4%股權(quán)。隨著內(nèi)地地產(chǎn)巿場氣氛低迷，本行相信張志熔或于短期內(nèi)再次提出私有化計劃。”
國浩資本認為，“恒盛基本因素較差，街貨(散戶投資者手里的權(quán)證)較少，交投不算活躍。若公司進行私有化，風險回報比率頗吸引。”
因此，國浩資本近日反而建議“投機性買入恒盛”，目標價為1.77港元，相對每股賬面值折讓40%。
此前在2012年和2013年，恒盛地產(chǎn)曾打算私有化，且獲得了大股東的首肯，但無奈，在中小投資者的阻擊下，最終私有化未成功。
同時，按香港的政策條文，提出“私有化”一年之內(nèi)不能再次提交類似方案，但現(xiàn)在，時間上的限制已過。
行業(yè)“冰山一角”？
值得注意的是，針對恒盛地產(chǎn)的情況，現(xiàn)在市場中還有觀點稱，恒盛地產(chǎn)只是揭開了一個蓋子，未來可能會有更多的企業(yè)出現(xiàn)違約，或徹底倒下。
2009年中國實施經(jīng)濟刺激政策后房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一段繁榮時期，大量新公司扎堆出現(xiàn)于這一行業(yè)，“這些公司的財務狀況遠不如恒盛地產(chǎn)穩(wěn)健，且在經(jīng)濟低迷時期樓盤營銷能力也要差得多”。
“盡管這些公司你可能聞所未聞，它們可能也不會在各大證券交易所上市，但如有一家像浙江興潤置業(yè)這樣的不知名的小公司不僅拖欠了35億元債務，還引起了恐慌，那么，設想一下：7.9萬家房地產(chǎn)公司中，如出現(xiàn)幾百家公司難以挺過2014年，后果會是怎么樣？”
中國金融智庫首席金融學家宏皓2014年曾針對100多個城市的調(diào)查結(jié)果稱，“中國90%的地產(chǎn)商早已資不抵債，銀行貸款、信托、中小企業(yè)債、私募基金、民間借貸、高利貸等融資手段齊發(fā)，90%的地產(chǎn)負債率都在150%-200%以上”。
“或許，沒這么夸張。一些中小企業(yè)可能會面臨一定的困難，但總體看，市場還是健康的，困難仍屬于小部分。”薛建雄堅持認為。
上述四線城市的開發(fā)商也認為，[專業(yè) 注冊香港公司服務]現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)有些“大到不能倒”的意味，因為，一旦接連倒下，牽扯到的不止是公司經(jīng)營問題，還有其他方方面面的問題。因此，總體看，倒下的或違約的，可能還在少數(shù)。
美國德克薩斯農(nóng)工大學經(jīng)濟系終身教授、西南財經(jīng)大學經(jīng)濟與管理研究院院長甘犁此前對記者建議，為了以防萬一，“有關部門還是應盡快對房地產(chǎn)行業(yè)進行壓力測試，盡力避免系統(tǒng)性風險的出現(xiàn)”。
“其實，就現(xiàn)階段看，真正對房地產(chǎn)商影響最大的，莫過于和原先的落馬政治人物走得太近。比如，香港的另一家上市公司。”薛建雄認為，“或許，這才是他們的最大風險。”
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