據不完全統計，目前佳兆業與至少5家信托公司合作的8款產品處于存續期，其中，至少4款產品將于今年上半年到期兌付，規模約為43億元。
在2014年11月下旬深圳多處樓盤被鎖定后，香港上市房企佳兆業集團在2015年的新年中公告披露了來自匯豐銀行的4億港元貸款違約，并坦誠表示“后續也有可能進一步觸發其他債務的交叉違約”。
從一波漣漪到大潮迭起，并不需要太久。[注冊香港公司好處]隨后佳兆業不斷面臨著來自合伙人、金融機構、債券投資人等的壓力，也讓這家老牌地產商遭遇著15年來前所未有的困境。
受其牽連的銀行包括匯豐、中信等至少6家銀行，而最新的消息顯示，中信銀行深圳分行此前提交的對其部分資產查封的申請，已于近日被深圳市中院受理。
此外，佳兆業通過信托融資的資金鏈條也出現緊繃。今年上半年，其通過信托渠道的貸款約有43億將面臨到期兌付。
伴隨著被波及的金融機構不斷浮出水面，佳兆業集團的融資鏈條也開始顯現。而在境外資本市場，香港富昌金融也成為其重要融資來源。
“佳兆業事件”發酵
2014年11月下旬以來，佳兆業深圳多處物業被鎖事件持續發酵。
據公司2014年12月21日的公告顯示，佳兆業位于深圳的四處處于預售狀態的物業項目、三處已落成的物業項目未售單位以及三處出租或自用物業被鎖定，同時還有八個處于發展階段的物業項目所必需的執照、許可證、批文、登記及備檔等常規申請不獲接納，這意味著幾乎佳兆業所有在深未售物業被“管控”。
公開消息顯示，在深房源“被鎖定”消息傳出不久，佳兆業董事會主席郭英成宣布辭去公司內的一切職務，并通過受讓郭氏家族股權晉升為公司單一大股東的生命人壽開始介入佳兆業的管理。
但郭英成的辭職卻不慎觸發了佳兆業的債務違約。
2013年8月，佳兆業與香港匯豐銀行所簽訂的一筆4億港元融資協議中的“強制性提前還款”條款注明，一旦郭英成離職，佳兆業應在離職生效當天償還所有貸款及利息。
郭英成的離職于2014年12月31日正式生效，但截至還款日，佳兆業未能按時償還，佳兆業也于新年第一天的公告中坦言，此次違約可能導致有關融資、債券、股本證券的交叉違約。
時隔一周，1月6日，佳兆業再次發布公告，稱于12月31日接到龍崗區兩個市區就該項目的兩名合作伙伴通知，稱佳兆業已違反項目相關合作協議，并要求終止合作協議并退回合作人為該項目支付的12億元。
公告還披露，同日還負責上述融資協議的貸款人通知，表示佳兆業構成違約，要求上述12億元費用連同應計利息及所有其他未償還款項即時到期應付。
彼時，佳兆業表示正在評估上述通知及還款責任對集團財務狀況的整體影響，并在切實可行的情況下盡快刊發最新資料的公告，但截至記者發稿前，佳兆業并未對這兩項違約作出表態。
1月6日，記者分別向匯豐銀行及佳兆業發出采訪函，但雙方均未透露相關進展，匯豐銀行對佳兆業違約事件表示：“不予置評”。
而佳兆業則向記者表示，“作為上市公司，目前公司最新進展請以公司公告為準，如有未盡事宜，公司最新進展也將以公告形式進行信息披露。”
房源“被鎖”及違約事件的不斷發酵也讓佳兆業股價不可避免地受到影響。自2014年11月25日以來的18個交易日，佳兆業股價下跌幅度達48%，總市值蒸發76億港元，目前仍處于停牌狀態。
與此同時，1月6日晚間“佳兆業破產重組”的傳言四散時，佳兆業H股仍處于停牌期，不過公司還是連夜發出澄清公告，否認破產重組消息。
可能牽連至少6家銀行
一名佳兆業的債權銀行對公客戶經理表示：“確實存在對佳兆業破產重組的擔心，所以也就早點提出查封申請，而且接下來肯定還會有更多的銀行會這么做的。”
1月7日晚間，據財新傳媒報道，日前包括銀行在內的至少3家金融機構向深圳市中級人民法院申請訴前財產保全，查封佳兆業在深圳的部分資產。
記者了解發現，深圳市中院于1月8日在官網公示，深圳市中院已受理中信銀行深圳分行所提出的對佳兆業部分資產進行查封的申請。
根據深圳市中院信息，中信銀行深圳分行提出兩個申請，兩起案件被申請人除佳兆業集團(深圳)有限公司外，還分別提及佳兆業集團的全資子公司深圳市悅峰投資有限公司、佳兆業集團持股子公司寶吉工藝品(深圳)有限公司。
據開發商及工商登記信息顯示，悅峰投資為佳兆業悅峰項目開發商，寶吉則為深圳佳兆業城市廣場項目開發商，佳兆業實際持有該公司80%股份，目前兩項目未售房源均處于被“鎖定”狀態。
目前向法院提出同樣申請的還有中國銀行深圳分行、華潤深國投信托，但深圳市中院尚未發布受理信息。
“確實存在對佳兆業破產重組的擔心，所以也就早點提出查封申請，而且接下來肯定還會有更多的銀行會這么做的。”其中一家銀行的某位對公客戶經理對記者表示。
而受佳兆業牽連的銀行也不止中信銀行及中國銀行，據佳兆業2014年半年報披露，佳兆業的主要往來銀行包括中國銀行、建設銀行、工商銀行 (亞洲)、工商銀行、農業銀行及匯豐銀行。
據公司中報顯示，截至2014年6月30日，佳兆業共有76.26億元銀行貸款。一位不愿過多參與的深圳地區券商銀行業分析師向記者表示：這僅僅是銀行與佳兆業之間的信貸關系數字，但銀行和地產商還通過銀行持股、信托通道等表外業務發生間接信貸關系，這個數據要比信貸數據更大。
另據了解，與佳兆業舊改項目聯系最密切的銀行中，以四大行的資金比例是最大的，一名地產業內人士對記者透露：“舊改的收益非常高，一般一個項目做到內部收益率40%沒問題，佳兆業作為舊改專家，在立項、處理拆遷上擁有豐富的經驗，要向四大行貸款不難。”
這名業內人士向記者舉例地產商取得舊改項目的一般流程：“首先是立項，也就是傳統意義上的可行性研究和項目決策階段；其次尋找合作伙伴，提供拆遷等資金；第三個階段則是尋找銀行貸款。”
“所以在項目取得的過程中，地產商就有兩個與銀行發生聯系的環節，銀行既能走表外成為投資人，也能提供貸款服務。”上述地產業內人士補充道。
5家信托公司卷入，43億兌付在即
目前佳兆業與至少5家信托公司合作的8款產品處于存續期，其中，至少4款產品將于今年上半年到期兌付，規模約為43億元。
作為地產開發常用的融資手段，信托審批、募集效率相對銀行更快，能夠滿足開發商項目公司的融資需求，佳兆業也是如此。
記者通過公開信息不完全統計，目前佳兆業與至少5家信托公司合作的8款產品處于存續期，其中，至少4款產品即將于今年上半年到期兌付，規模約為43億元。
已向深圳市中級人民法院提出查封申請的華潤深國投信托于2014年6月13日、25日先后成立了“鼎新131號”、“鼎新130號”兩個信托計劃，分別投資于佳兆業蘇州塔園路項目及佳兆業蘇州黃橋項目。
上述兩只信托計劃涉及優先級資金共10億元，其中“鼎新131號”優先級資金6億元，“鼎新130號”優先級資金4億元。
這兩款信托產品的資金用途均為對佳兆業集團旗下項目公司的增資，增資后持有項目公司49%的股權，屬于私募股權投資信托。
華潤深國投一位負責人對記者表示，“這兩個產品都不涉及被鎖定的深圳房源，而是蘇州的兩個項目，目前項目運作順利，并不存在兌付風險。”
相較華潤深國投，另一家信托公司平安信托的向其融資的金額更大。平安信托分別于2014年4月及10月分別發行兩款信托產品，共計為佳兆業提供約28.43億元的融資貸款。
平安信托官網資料顯示，成立于2014年4月的“平安財富？翔園17號集合資金信托計劃”募集資金被用于佳兆業商業集團有限責任公司日常運營管理支出，募集規模25.1億元，其中A類金額25億元，期限9個月，將于2015年1月22日到期兌付。
據記者了解發現，佳兆業面臨上半年到期兌付的產品至少有4只。
其中，佳兆業于2013年通過中融信托的融資貸款，其兌付時間也已經提上日程。據了解，成立于2013年3月29日的中融-佳兆業長沙梅溪湖股權投資集合信托計劃，其中優先級信托規模7億元，將于今年3月兌付。
而在同一年的5個月后，中融信托再次向佳兆業提供融資貸款，于2013年8月14日成立“中融-佳誠房地產投資集合信托計劃”，期限為2年，投資于其杭州君匯上品項目，用以支付地價款及項目公司工程款。
從推介材料來看，其注明優先級資金為4億元。若據推介資料，佳兆業也即將面臨這一款規模至少4億元產品的到期兌付壓力。
但中融信托方面對記者表示：“實際募集并不多，不會超過1.8億元，除了必要的風控措施外，項目本身也運作良好已處于銷售階段。”
此外，外貿信托于2014年5月下旬先后成立“富祥25號(佳兆業長沙梅溪湖項目)”共計三期集合信托計劃，從推介材料上看，每期募集規模均為9億元，投資期限為12-24個月，這意味著今年五月其將迎來第一次兌付期。
佳兆業面對的壓力不僅僅是來自以上數筆即將到期的信托賬單。
在兌付時間上稍為緩和的，還有平安信托的另一款產品，于2014年10月份發行的“平安財富-佳譽23號三期”，規模相對于同年4月份發行的“平安財富-翔園17號”的25億元小很多，為3.433億元，期限16個月，資金用于大連佳兆業中心后續項目開發建設，所采取風控措施除集團擔保外，平安信托還質押項目公司100%股權。
除此之外，佳兆業還曾于2014年3月通過愛建信托成立兩期佳兆業杭州項目投資集合信托計劃，兩期金額合計6.9915億元。
緊繃的資金鏈
佳兆業內部人士透露：[杭州瑞豐注冊香港公司]“目前公司實際控制人依然是郭氏家族，即使董事會中生命人壽已經有兩個席位，但依舊沒能取得財務、人事權。”
作為連續三年“深圳地產資信10強”之一的當地龍頭地產商，佳兆業并不缺乏融資渠道，除銀行、信托渠道外，實際控制人郭氏兄弟在香港成立的富昌金融集團也發展很快，目前富昌金融旗下包括證券、期貨、融資、黃金等一系列金融業務板塊。
據了解，富昌金融早在2011年起，便開始在內地開展業務，并開設富昌小額貸款、富昌融資擔保及佳富投資管理三家公司，提供小貸、融資擔保、投資基金等服務。
“佳兆業通過富昌，融集外資投行和金融公司資金，并以佳兆業名義在內地投資、購地、開發，同時依靠在內地的房地產企業，實現再盈利。”一位不愿具名的業內人士向記者分析道。
此外，海外資本市場也成為佳兆業的融資渠道之一，截至發稿前，佳兆業還存在5筆優先債(其中包括4筆美元優先債，1筆人民幣優先債)需要在2016-2020年間償還，折合人民幣共計超過130億元。
據其發布的去年中期財報顯示，截至2014年6月30日，佳兆業集團總借款約為297.7億元，其中60.08億元為一年內短期借款；約190.4億元將在2-5年內償還，剩余部分則在5年后償還，而同報告期，公司現金及銀行存款為110.9億元，短期償債能力尚佳。
但時隔半年余，目前的情況是否樂觀？
一家同為深圳的地產公司行業研究員對記者稱：“主要是占據3成銷售額的深圳市場沒有了銷售回款，更影響了企業融資，導致目前資金異常的緊張。”
據記者了解，素以高周轉著稱的佳兆業非常重視銷售回款，上述研究員稱：“近年來公司用于銷售及市場推廣的開支一直高企不下，這也是佳兆業銷售額一直能保持穩步增長的重要原因之一。”
而為了補充公司現金流，佳兆業已于近期向萬科轉讓了其上海一子公司100%股權及股東貸款，作價12億元。
在外界看來，新晉單一大股東生命人壽或許會成為佳兆業的“拯救者”，但目前生命人壽尚無相關動作。
另據佳兆業內部人士向記者透露：“目前公司實際控制人依然是郭氏家族，即使董事會中生命人壽已經有兩個席位，但依舊沒能取得財務、人事權。”
