避開風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品留意三大“雷區(qū)” 2015年信托理財(cái)?shù)牟呗?/h1>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年以來(lái)公開報(bào)道曝光的信托兌付風(fēng)險(xiǎn)事件中，超過(guò)六成涉及房地產(chǎn)信托相關(guān)產(chǎn)品。

出事的房地產(chǎn)信托的原因總是多種多樣的，其中不少存在民間借貸太多、抵押質(zhì)押物估值虛高、資金被挪用等情況，投資者一定要避開這些“雷區(qū)”。

一邊是市場(chǎng)擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)走強(qiáng)的“寒風(fēng)”，[馬紹爾注冊(cè)公司]一邊是10%左右收益的“火熱”誘惑，2015年信托產(chǎn)品的主角之一——房地產(chǎn)信托到底該不該投、該如何投？

記者咨詢多位信托分析師了解到，2015年房地產(chǎn)信托需要把握5個(gè)關(guān)鍵方向：投資前看看去化率、收益率或走低、選產(chǎn)品走高大上之路、風(fēng)控要?jiǎng)?wù)實(shí)、創(chuàng)新品不可盲目追。

2015謹(jǐn)慎些投重點(diǎn)看去化率指標(biāo)

2015年房地產(chǎn)信托還能投資嗎？多位分析師給出的答案是謹(jǐn)慎投資。

“今年房地產(chǎn)信托發(fā)行有些減少，主要是房地產(chǎn)去化率出現(xiàn)問(wèn)題。上周五宣布降息，加上下半年政策面刺激，明年投資房地產(chǎn)信托重點(diǎn)看去化率是否好轉(zhuǎn)。”上海一位分析師的觀點(diǎn)具有代表性。

上述人士還表示，2015年信托公司應(yīng)該會(huì)繼續(xù)圍繞著房地產(chǎn)信托做文章，從市場(chǎng)情緒上看，政策面放寬讓改善性需求得到釋放，可能會(huì)有一些拉動(dòng)作用，2015最好謹(jǐn)慎投資，關(guān)鍵是看項(xiàng)目。

主要是因?yàn)闃潜P銷售量下滑比較厲害，這個(gè)數(shù)據(jù)比價(jià)格更為重要。不過(guò)，上周五央行宣布降低貸款利率，具有一定的刺激作用，因此還需要觀察。

房地產(chǎn)正處于去泡沫化階段，而不是蕭條期。

首先，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還有很長(zhǎng)的路要走，目前屬中期調(diào)整；其次，人口紅利的釋放只是增速放緩而非停滯不前。2015年投資者仍然可以繼續(xù)投資地產(chǎn)信托，只是在選擇上要保持謹(jǐn)慎理性，避開高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，避免趨利的投資心態(tài)。

如果要投資房地產(chǎn)信托，最需要關(guān)心三點(diǎn)：第一、是去化率，這是資金回籠的關(guān)鍵；第二、是融資方的品牌、資金實(shí)力及財(cái)務(wù)狀況；第三、發(fā)行產(chǎn)品的信托公司的主動(dòng)管理能力及風(fēng)險(xiǎn)化解能力。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再是快速增長(zhǎng)的行業(yè)，但是基于其特質(zhì)，如土地價(jià)格的透明、市場(chǎng)的需求仍舊存在、抵押物質(zhì)押確權(quán)清晰等，所以還是值得去作為一個(gè)投資品類去考慮配置的。當(dāng)然現(xiàn)階段配置房地產(chǎn)類的信托產(chǎn)品，需要更加謹(jǐn)慎。

近半年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，但是我國(guó)城鎮(zhèn)化率依然有待提高，在各個(gè)城市龐大的剛需人群支撐下，房地產(chǎn)難以發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)信托還有其投資價(jià)值。

但是投資者應(yīng)該綜合交易對(duì)手、項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目進(jìn)度、還款來(lái)源、風(fēng)控措施等來(lái)精挑細(xì)選。

收益率高于平均后續(xù)分化或加大

數(shù)據(jù)顯示，截至11月21日，今年以來(lái)發(fā)行的房地產(chǎn)領(lǐng)域信托產(chǎn)品平均收益達(dá)到9.7%，而全部產(chǎn)品平均收益率不過(guò)8.98%，兩者相差超1個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)這一情況還會(huì)延續(xù)么？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信托收益率整體或現(xiàn)下滑趨勢(shì)，未來(lái)可能呈現(xiàn)兩極分化——優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品收益率走低，但也會(huì)存在超出10%收益的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)信托的整體收益率在一個(gè)相對(duì)較高的水準(zhǔn)，是因?yàn)樾袠I(yè)利潤(rùn)較高以及行業(yè)資金杠桿化。

未來(lái)幾年發(fā)行的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃或?qū)⒊尸F(xiàn)兩極化發(fā)展的趨勢(shì)。資信好的大型房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)更加容易找到資金，因此這些企業(yè)作為融資主體發(fā)行的產(chǎn)品整體收益率將會(huì)有所下降。

而一些小型的或是資金壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)，只能用更高的融資價(jià)格募集資金。

目前債券市場(chǎng)逐步向大型優(yōu)秀的開放商開放，通過(guò)這一渠道融資成本要低于信托渠道，因此未來(lái)大型開放商和信托合作可能會(huì)減少。但一些困難開放商可能會(huì)用10%以上收益率去吸引資金。

也有多位人士認(rèn)為房地產(chǎn)信托收益率會(huì)開始走下坡路。

房地產(chǎn)收益較高主因行業(yè)整體利潤(rùn)率水平較高，未來(lái)隨著行業(yè)利潤(rùn)率的逐步降低以及市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的下行預(yù)期，收益水平或有下降趨勢(shì)。

中國(guó)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率水平在全球處在高位，基準(zhǔn)利率水平亦如此。未來(lái)非標(biāo)資產(chǎn)整體收益率下降是必然趨勢(shì)。

而且，2013年房地產(chǎn)行業(yè)ROE整體均值水平在14.61%，2014年三季度ROE市場(chǎng)均值是6.85%，2013年是8.29%，較去年同比下降了17.4%。

整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的收益率普遍下降，過(guò)去市場(chǎng)上一些融資成本特別高的項(xiàng)目將難以為繼，投資者的債類收益率在10%至11%以上的信托項(xiàng)目會(huì)逐漸減少。

避開風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品留意三大“雷區(qū)”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年以來(lái)公開報(bào)道曝光的信托兌付風(fēng)險(xiǎn)事件中，超過(guò)六成涉及房地產(chǎn)信托相關(guān)產(chǎn)品。

出事的房地產(chǎn)信托的原因總是多種多樣的，其中不少存在民間借貸太多、抵押質(zhì)押物估值虛高、資金被挪用等情況，投資者一定要避開這些“雷區(qū)”。

首先看民間借貸。

數(shù)據(jù)顯示，四成左右出事的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品涉及了民間借貸。“房地產(chǎn)是資金推動(dòng)型行業(yè)，其實(shí)很多地產(chǎn)公司融資很難了解，即使信托公司也很難做充分的盡職調(diào)查。”汪鵬表示，因此最好選擇上市房地產(chǎn)公司，即使選擇二線也要找龍頭公司。

過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，不少開發(fā)商為了搶占市場(chǎng)瘋狂拿地，產(chǎn)生很高的資產(chǎn)負(fù)債率，杠桿率不斷增加，而目前房地產(chǎn)行業(yè)整體的去化速度放緩，不少購(gòu)房者持有觀望態(tài)度，外加金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的資金供給大幅減少，使得地產(chǎn)商資金無(wú)法迅速回籠，從而導(dǎo)致部分的地產(chǎn)投資產(chǎn)品延期或無(wú)法兌付的情況。

未來(lái)在整體宏觀經(jīng)濟(jì)下行過(guò)程中，強(qiáng)周期的資產(chǎn)類別都也將進(jìn)入價(jià)格下行通道，尤其在房地產(chǎn)領(lǐng)域。投資者在選擇房地產(chǎn)信托時(shí)，需要重點(diǎn)考慮開發(fā)商排名、規(guī)模、項(xiàng)目整體區(qū)位好壞。

第二也是容易被投資者忽略的是抵押率。出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不少都存在抵押、質(zhì)押物的估值虛高情況。

投資者最好不要被低抵押率所迷惑。

“即使是50%以下，也要看看分母是什么？?jī)r(jià)格是什么機(jī)構(gòu)評(píng)估的，有沒有水分？有些項(xiàng)目的抵押率看起來(lái)達(dá)到80%，但這是以拿地價(jià)格作為分母計(jì)算，這一水平也不算高。”最好不要僅依靠信托合同里的描述，而是要自行再簡(jiǎn)單評(píng)估一下。

挪用資金也是房地產(chǎn)信托出事的一個(gè)原因。

有些開發(fā)商還要其他業(yè)務(wù)或者其他樓盤，可能會(huì)拆東墻補(bǔ)西墻，最好是選擇大品牌信托發(fā)行產(chǎn)品，這樣風(fēng)控更好，踩雷的可能性小一些，要警惕風(fēng)格激進(jìn)的小信托公司。

選產(chǎn)品宜走高大上路線

謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)信托，選擇起來(lái)自然要格外嚴(yán)格，最好走“高大上路線”——找大型房地產(chǎn)企業(yè)、大型信托公司、風(fēng)控良好的產(chǎn)品。

投資房地產(chǎn)信托，首先應(yīng)該盡量規(guī)避那些城市人口凈流出、房產(chǎn)庫(kù)存高企、供過(guò)于求的城市。

融資方層面則應(yīng)首選資質(zhì)良好、品牌效應(yīng)好、有成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的大型房企，此外也要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)自身資本實(shí)力、運(yùn)營(yíng)情況、資產(chǎn)質(zhì)量等方面。

從風(fēng)控措施來(lái)看，首先考察項(xiàng)目基本的擔(dān)保方式：是否有足額的土地、在建工程或房產(chǎn)抵押，抵押率盡量低于50%且越低越好；是否有項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押；是否有第三方擔(dān)保等。

其次，結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)、銷售資金監(jiān)管、[馬紹爾公司注冊(cè)]提前資金歸集等措施都是很好地輔助風(fēng)控手段。

投資房地產(chǎn)信托關(guān)鍵看三因素：

第一是融資方的實(shí)力，融資方也同時(shí)是還款方。資產(chǎn)能力及對(duì)于資金的調(diào)配管理決定了是否能夠兌付投資人本息，也即決定了信托項(xiàng)目本身的安全屬性。

第二是還款來(lái)源的充沛性，除了單一的房地產(chǎn)銷售回款作為還款來(lái)源以外，融資方是否還有其他的還款來(lái)源。

第三是抵押物的充足率，如果融資規(guī)模是2個(gè)億，但實(shí)際抵押物在處置時(shí)的價(jià)格只有1.8個(gè)億，那么大部分的情況下，投資人將會(huì)面臨損失部分本金的風(fēng)險(xiǎn)。

目前市場(chǎng)上大部分的房地產(chǎn)信托抵押率在市場(chǎng)價(jià)格的4-6折之間，具體抵押率還要看抵押物所處的地理位置等綜合因素。”郭靚則表示。

風(fēng)險(xiǎn)控制角度要關(guān)注五個(gè)方面：

第一，受托人對(duì)于項(xiàng)目公司的管控能力，包括對(duì)于重大決策，銷售回款的監(jiān)管，財(cái)物章的管控等。

第二，在項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)候，對(duì)于融資方的懲罰措施，包括罰息，提前終止，折價(jià)出售項(xiàng)目及降價(jià)銷售等。

第三，在項(xiàng)目立項(xiàng)前做好全面的盡調(diào)，包括對(duì)融資方總體債務(wù)，實(shí)際控制人的債務(wù)情況(包括民間借貸)等。

第四，結(jié)合當(dāng)?shù)卣�府的一個(gè)未來(lái)地產(chǎn)政策的導(dǎo)向，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)估。

第五，項(xiàng)目公司的股權(quán)質(zhì)押和地塊的抵押必須做完善，尤其在項(xiàng)目的評(píng)估上，估值不能偏離市場(chǎng)公允價(jià)值。