深陷黃山江濱大廈困局金谷信托風(fēng)控存明顯違規(guī)

中國(guó)金谷國(guó)際信托有限責(zé)任公司發(fā)行的“金谷-黃山江濱大廈度假酒店特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃”本該于2012年7月14日到期清盤，但2年多時(shí)間過(guò)去了，金谷信托還深陷該集合計(jì)劃的“困局”中，至今還在處置抵押資產(chǎn)黃山江濱大廈的在建工程。

銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商或其控股股東必須具備二級(jí)資質(zhì)。

記者發(fā)現(xiàn)，[北京瑞豐注冊(cè)香港公司]上述信托計(jì)劃的借款方注冊(cè)資本只有800萬(wàn)元，遠(yuǎn)未達(dá)到二級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元的要求。

金谷信托向沒(méi)有二級(jí)資質(zhì)的借款方發(fā)放貸款，或?yàn)樵撔磐杏?jì)劃違約提前埋下了“地雷”。

抵押資產(chǎn)連續(xù)流拍

2011年7月15日，金谷信托發(fā)起的“金谷-江濱計(jì)劃”成立，募集資金規(guī)模1億元，用于投資受讓黃山市江濱大廈度假有限公司土地及在建工程收益權(quán)，信托期限12個(gè)月。

該信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)控制措施主要有，江濱公司將公司名下的“新江壹品”產(chǎn)權(quán)式酒店1幢、2幢（黃房預(yù)售許可證第2010099號(hào)、第2010100號(hào)）在建工程及土地為收益補(bǔ)足義務(wù)設(shè)定抵押擔(dān)保，并辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證和抵押登記。

江濱公司股東為對(duì)受托人的收益補(bǔ)足義務(wù)提供80%的股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保；資金使用方銷售款80%可存入信托計(jì)劃專戶。

據(jù)了解，該項(xiàng)目土地使用權(quán)面積為11847.73平方米，用途為商服用地，總建筑面積為37423.07平方米，項(xiàng)目建成后為一棟高級(jí)酒店。

金谷信托2013 年度報(bào)告顯示，該公司根據(jù)具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書，以江濱公司、張興明、石立巖、薛寬宏、馬寶根為被申請(qǐng)人，向人民法院申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)的金額為人民幣1.5億元。

今年7月15日，北京大田國(guó)際拍賣有限公司發(fā)布拍賣公告，該公司將于2014年8月5日14時(shí)對(duì)金谷-江濱計(jì)劃借款方的抵押資產(chǎn)，即位于屯溪區(qū)黃口旅游度假區(qū)江濱大廈1幢、2幢國(guó)有土地使用權(quán)及項(xiàng)下的所有在建工程進(jìn)行公開(kāi)拍賣。

但此次拍賣因無(wú)人報(bào)名而流拍。

10月24日，北京大田國(guó)際拍賣有限公司發(fā)布第2次拍賣公告，該公司于2014年11月18日對(duì)上述標(biāo)的進(jìn)行公開(kāi)拍賣。

11月27日，北京產(chǎn)權(quán)交易所訴訟資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)的工作人員告訴記者，第2次拍賣也流拍了。

借款方資質(zhì)不合規(guī)

業(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)2010年2月下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，地產(chǎn)信托的發(fā)行要滿足“432”的標(biāo)準(zhǔn)，即四證（《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》）齊全，房地產(chǎn)企業(yè)有30%的自有資金，同時(shí)必須是二級(jí)資質(zhì)以上。

而根據(jù)工商登記資料顯示，江濱公司注冊(cè)資本只有800萬(wàn)元，遠(yuǎn)未達(dá)到二級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元的要求。

浙江一位信托業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，在實(shí)際操作中，信托公司風(fēng)控第一位關(guān)注的是抵押物的質(zhì)量，對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的要求是放在第二位的。

金谷信托向沒(méi)有二級(jí)資質(zhì)的借款方發(fā)放貸款，或?yàn)榻鸸?/SPAN>-江濱計(jì)劃違約埋下了“地雷”。事實(shí)上，該項(xiàng)目信托計(jì)劃還未到期就起了波折。

2011年8月12日，黃山市房管局向江濱公司發(fā)出關(guān)于暫停江濱大廈項(xiàng)目銷售的通知稱，“你公司‘江濱大廈’項(xiàng)目在建工程已在我局辦理抵押手續(xù)。鑒于你公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為存在一定問(wèn)題，經(jīng)我局研究，決定暫停你公司的商品房預(yù)售及網(wǎng)備登記工作。接通知后如違規(guī)繼續(xù)預(yù)售由你公司承擔(dān)全部責(zé)任。”

而金谷信托在金谷-江濱計(jì)劃管理報(bào)告（2012年4月1日至6月30日）中卻稱，“本報(bào)告期內(nèi)，義務(wù)方黃山市江濱大廈度假有限公司及擔(dān)保人無(wú)損害投資人、受益人利益的情況發(fā)生。”

處置難題

據(jù)購(gòu)買了黃山市江濱大廈的業(yè)主向安徽省長(zhǎng)信箱反映稱，黃山市房管局是2010年8月份給該項(xiàng)目頒發(fā)的預(yù)售許可證，在此后的10個(gè)月時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)商陸續(xù)售出了67套房子，而黃山市房管局卻于2011年6月28日在沒(méi)有進(jìn)行充分監(jiān)管和未告知已購(gòu)房業(yè)主的情況下，違規(guī)為開(kāi)發(fā)商辦理了將該項(xiàng)目所有在建工程及土地（包括已經(jīng)售出的67套房屋）全部抵押給“金谷信托”手續(xù)，為開(kāi)發(fā)商獲得了1億元的融資。

其后開(kāi)發(fā)商又繼續(xù)銷售了62套房子，售房總數(shù)達(dá)129套，由于這些房屋已被抵押，購(gòu)房戶至今無(wú)法辦理合同備案，且由于開(kāi)發(fā)商將售房款和融資款挪作他用，致使該項(xiàng)目資金鏈斷裂，房屋既無(wú)法交付也無(wú)錢退款。

黃山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)對(duì)此回復(fù)稱，2013年8月26日上午，金谷信托代理律師與江濱公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在房產(chǎn)局的牽頭下進(jìn)行協(xié)商，對(duì)江濱公司的債權(quán)、債務(wù)進(jìn)行全面梳理。

金谷信托代理律師表示原則上同意在收回江濱公司的債權(quán)、債務(wù)的同時(shí)，通過(guò)第三方接盤或是項(xiàng)目清算等方式來(lái)解決購(gòu)房戶的問(wèn)題。

黃山市委市政府信訪局江濱大廈項(xiàng)目問(wèn)題協(xié)調(diào)會(huì)紀(jì)要顯示：2013年8月29日，各方就有關(guān)事宜達(dá)成如下共識(shí)，由于江濱公司已經(jīng)沒(méi)有能力繼續(xù)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)江濱大廈項(xiàng)目，江濱公司原法定代表人涉嫌詐騙已在安徽涇縣被刑事立案，江濱大廈項(xiàng)目繼續(xù)擱置下去將會(huì)成為爛尾樓、危房，所以，應(yīng)在解決好購(gòu)房戶問(wèn)題、確保穩(wěn)定的前提下，盡快把項(xiàng)目整體處置變現(xiàn)，盡最大努力保證購(gòu)房戶的購(gòu)房款本金、金谷信托的實(shí)際支出資金、南京環(huán)強(qiáng)建筑安裝工程有限公司的人員工資和材料款，如有結(jié)余則繼續(xù)依法進(jìn)行處置。

黃山市公安局對(duì)江濱公司及其股東涉嫌犯罪的行為進(jìn)行立案?jìng)刹椋ψ防U股東挪用的資金和公司流失的其他資金，減少債權(quán)人的損失。

“金谷-江濱計(jì)劃”到期后，[上海瑞豐注冊(cè)香港公司]參與集合計(jì)劃的投資者權(quán)益是否進(jìn)行了兌付？

目前，該計(jì)劃抵押物資產(chǎn)處置有何進(jìn)展？記者為此致函金谷信托要求采訪，截至發(fā)稿時(shí)未獲得任何回應(yīng)。