作為創(chuàng)新金融工具房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)熱潮再起

作為一種創(chuàng)新金融工具，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)試點(diǎn)有望成為緊隨信貸資產(chǎn)證券化(ABS)備案制落地后的又一亮點(diǎn)。

近日有媒體報(bào)道，[瑞豐注冊(cè)香港公司]REITs將在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市率先開(kāi)展試點(diǎn)。

中鐵信托副總經(jīng)理陳赤對(duì)記者表示，新一輪的REITs試點(diǎn)方案需要一整套的制度設(shè)計(jì)，包括稅收政策、發(fā)行場(chǎng)所、項(xiàng)目評(píng)估和現(xiàn)金流的匹配等。

信托分析師也對(duì)記者表示，試點(diǎn)工作的展開(kāi)需要監(jiān)管部門(mén)形成綱領(lǐng)性指導(dǎo)意見(jiàn)，對(duì)REITs進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。

日前，銀監(jiān)會(huì)正式下發(fā)《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化備案登記工作流程的通知》，將信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)由審批制改為業(yè)務(wù)備案制，開(kāi)啟了中國(guó)資產(chǎn)證券化備案制時(shí)代，銀行盤(pán)活存量資產(chǎn)的需求將逐步釋放。

對(duì)此，陳赤在接受記者采訪時(shí)表示，資產(chǎn)證券化作為20世紀(jì)最重要的金融創(chuàng)新工具之一，具有風(fēng)險(xiǎn)隔離和真實(shí)銷售的特征。

資產(chǎn)證券化的實(shí)現(xiàn)依托于特定目的投資(SPV)載體，在國(guó)外，這一載體表現(xiàn)形式有SPC(特定目的公司)和SPT(特定目的信托)兩種，我國(guó)信貸資產(chǎn)證券化采取SPT模式。

在ABS的實(shí)施中，信托在這一領(lǐng)域具有獨(dú)特的地位，在資產(chǎn)證券化過(guò)程中扮演了不可替代的角色。

自2012年信貸資產(chǎn)證券化重啟以來(lái)，對(duì)銀行實(shí)施“雙審制”，需要銀監(jiān)會(huì)和央行批復(fù)。

陳赤表示，銀行對(duì)ABS產(chǎn)品具有強(qiáng)烈需求，將ABS改為備案制后，未來(lái)將有更多的銀行參與，而這對(duì)信托業(yè)蘊(yùn)含著商機(jī)，且信托在其中以收費(fèi)型業(yè)務(wù)為主，將加速信托公司從融資類業(yè)務(wù)向投行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，拓展新的業(yè)務(wù)。

REITs本質(zhì)上是資產(chǎn)證券化的一種模式，因?yàn)樽C券化就是將資產(chǎn)未來(lái)價(jià)值在現(xiàn)在進(jìn)行出售。

對(duì)于REITs的模式，以商業(yè)樓宇為投資標(biāo)的物，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將資產(chǎn)進(jìn)行打包出售，設(shè)計(jì)成REITs產(chǎn)品，通過(guò)交易所公開(kāi)銷售，投資者獲取標(biāo)的物收益權(quán)，開(kāi)發(fā)商則將未來(lái)資產(chǎn)收益轉(zhuǎn)讓給投資者從而獲得了資金。

另一種模式是投資者按照不同比例既購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，又投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

一直以來(lái)，信托通過(guò)房地產(chǎn)信托已經(jīng)深度介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但多是以“類開(kāi)發(fā)貸款”模式，在部分房地產(chǎn)商向持有物業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)商轉(zhuǎn)型過(guò)程中，產(chǎn)生了資產(chǎn)流動(dòng)性的需求，即將資產(chǎn)變現(xiàn)以保證資金鏈安全，REITs可以為其后續(xù)融資提供流動(dòng)性，所以，REITs有望成為房地產(chǎn)金融新的形式。

事實(shí)上，REITs試點(diǎn)被提上日程由來(lái)已久。

2008年，政府出臺(tái)4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要?jiǎng)?chuàng)新融資方式，通過(guò)并購(gòu)貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。

隨后，國(guó)務(wù)院發(fā)布的“金融國(guó)30條”，再次明確提出“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。

對(duì)于信托公司在REITs中的角色，信托公司可以作為REITs產(chǎn)品的發(fā)起者、承銷商或不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理商。

今年5月，由中信證券推出的“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，宣告了全國(guó)首個(gè)REITs在深圳證券交易所掛牌交易轉(zhuǎn)讓。

資產(chǎn)規(guī)模52.1億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)為中信證券的兩棟辦公樓，采取分級(jí)證券化并在交易所流通，5年后將公募上市。

此外，招商地產(chǎn)、海鷹股份、開(kāi)元信托均對(duì)REITs有所涉足。

一名市場(chǎng)人士對(duì)記者表示，[杭州瑞豐注冊(cè)香港公司]目前我國(guó)REITs試點(diǎn)前期主要由政府推動(dòng)，參與試點(diǎn)的企業(yè)多以資金實(shí)力雄厚的國(guó)企和央企為主，隨著區(qū)域性REITs市場(chǎng)的發(fā)展，未來(lái)將向行業(yè)性REITs延伸，比如養(yǎng)老、醫(yī)療等細(xì)分領(lǐng)域。