（一）早期信托的出現(xiàn)
伴隨英國近代對美洲的殖民擴張，[瑞豐德永在港注冊公司服務]英國的法律也傳到了美國。衡平法在美國得到了繼受，雖然道路并不平坦。隨著衡平法體系慢慢被接受，殖民時期的美國開始接受了信托這種設計。關于信托運用的早期案例，見諸 17 世紀 40 年代。
后來，法律報告中包含信托的法律決定越來越多，信托的使用日益普遍。在經(jīng)濟比較發(fā)達的東部地區(qū)，信托在社會經(jīng)濟中發(fā)揮了重要的作用；而在西部新興地區(qū)，由于財富積累尚少，信托發(fā)揮的作用相對小一些。
與英國早期信托的情形一樣，這一時期美國的信托也主要是民事信托，以個人作為受托人，無償管理信托事務。
（二）信托的發(fā)展和成熟
19 世紀上半葉，美國的經(jīng)濟發(fā)展進入了一個黃金時代，股份公司的創(chuàng)立使股票、債券等有價證券大量涌現(xiàn)，社會財富從土地、商品等實物形態(tài)向有價證券形態(tài)轉(zhuǎn)化，需要有辦理集資、經(jīng)營和代理各種有價證券的專門機構。這一時期逐漸成立了兼營保險業(yè)務和信托業(yè)務的金融機構。
在創(chuàng)立之初，美國的信托機構是與保險機構結合的。 1822 年，紐約州授予“農(nóng)業(yè)火災保險和貸款公司”充當受托人的特許權，這是最早由法人擔任受托人的案例，比英國還要早 80 多年，是美國對信托的重大貢獻。
該公司被認為是美國信托業(yè)的鼻祖，并于 1836年改名為“農(nóng)業(yè)貸款信托公司”，從名義上更加突出信托的含義�？梢�，美國的信托業(yè)發(fā)端于保險業(yè)，與保險業(yè)兼營是美國信托業(yè)初期階段的一個特點。
1853 年，紐約成立了美國信托公司，這是美國第一家專業(yè)信托公司，其業(yè)務比兼營的信托有了進一步的擴大和深化。至此，信托業(yè)不再依附保險業(yè)而生存。
1865 年美國南北戰(zhàn)爭結束后，各地開始進入大規(guī)模的建設，需要大規(guī)模的資金，信托公司積極參與資金籌集，承購鐵路、礦山公司發(fā)行的債券。有價證券的發(fā)行、管理、買賣等業(yè)務逐步取代實物信托，成為信托的主要業(yè)務，信托公司開始具備金融機構的性質(zhì)，金融信托業(yè)務就此形成。
隨著金融信托業(yè)務的不斷擴大，許多保險公司開始專營信托業(yè)務，兼營銀行業(yè)務的信托公司也大量增加。為了適應戰(zhàn)后重建的經(jīng)濟需求，政府放松了對信托公司的管制，一方面便利了信托公司的設立，另一方面拓展了信托公司的業(yè)務經(jīng)營范圍。1897 年，美國全國性信托協(xié)會成立，此時美國信托業(yè)隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，開始超過英國。
20 世紀后，美國信托業(yè)進入繁榮時期。信用制度的確立和金融工具的不斷創(chuàng)新，使金融業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位不斷提高。為了競爭的需要，美國的金融信托由原先的信托兼營銀行業(yè)務轉(zhuǎn)變成為銀行兼營信托業(yè)務。主要方式有通過在銀行內(nèi)部設立信托部，或者將銀行改組成信托公司，或者銀行購買信托公司股權間接控制信托公司等。
20 世紀 90 年代，信托迅速發(fā)展，受托人的權利也得到了極大的擴展，信托以其靈活的設計在大規(guī)模的財產(chǎn)管理方面提供了其他制度無法取代的優(yōu)勢，也因此成為了美國金融的支柱行業(yè)之一。
在美國，信托業(yè)的發(fā)展雖然沒有英國歷史悠久，然而發(fā)展迅速，體現(xiàn)了以下的一些特點。
1．銀行兼營信托業(yè)務。
美國是世界上實行信托業(yè)務由銀行兼營的典型國家，商業(yè)銀行在經(jīng)營銀行業(yè)務為主業(yè)的同時，又被允許開辦信托業(yè)務。目前，大部分商業(yè)銀行都設立了自己的信托部門來從事信托業(yè)務，美國的信托業(yè)務基本上由大型商業(yè)銀行的信托部所壟斷。在金融體系中，信托機構與商業(yè)銀行享有同等地位，大多數(shù)信托公司加入了聯(lián)邦儲備系統(tǒng)。
2．信托業(yè)務與銀行業(yè)務分別管理。
在商業(yè)銀行內(nèi)部，信托業(yè)務和銀行業(yè)務是相互獨立的，按照職責嚴格加以區(qū)分，即實行“職能分開、分別核算、分別管理、收益分紅”（即信托投資收益實績分紅）的原則。一方面對信托從業(yè)人員實行嚴格的資格管理，另一方面禁止從事銀行業(yè)務工作的人員擔任受托人或共同受托人，以防止信托當事人違法行為的發(fā)生。
3．個人信托與法人信托并駕齊驅(qū)，以民辦私營為主。
美國信托業(yè)發(fā)源于民辦信托機構，很少有英國式的“公共受托人”等公營機構，并且美國從個人受托轉(zhuǎn)變?yōu)榉ㄈ耸芡�，承辦以營利為目的的營業(yè)信托，比信托的發(fā)源地英國還早。美國的個人信托業(yè)與法人信托業(yè)發(fā)展都很迅速，并隨著經(jīng)濟形勢的變化出現(xiàn)交替消長的現(xiàn)象。
4．有價證券業(yè)務普遍開展。
有價證券業(yè)務開展普遍是美國信托業(yè)的又一大特點。在信托財產(chǎn)結構中，有價證券是主要的投資對象。如在 1990 年，全美信托財產(chǎn)中僅普通股票投資所占比例就達 48%、企業(yè)債券占 21%、國債和地方政府債券占 18%、其他信托財產(chǎn)占 13%左右。
按照美國法律，不允許商業(yè)銀行直接買賣證券和在公司中參股，銀行為了規(guī)避法律管制，多設立證券信托部代理證券業(yè)務，既為證券發(fā)行人服務，也為證券購買者和持有者服務。這樣，美國的信托業(yè)呈現(xiàn)廣泛經(jīng)營證券業(yè)務的特點。
（三）信托法制的特色
美國信托法承襲英國，主要由衡平法上的判例規(guī)則所構成。但 20 世紀以來，信托法的成文化趨勢十分明顯。
首先，許多州信托法的成文化有相當大的進展，如紐約州、密歇根州、明尼蘇達州、威斯康辛州、加利福尼亞州、蒙大拿州、北達科他州、南達科他州、佐治亞州、印第安納州和賓夕法尼亞州等州相繼出臺了全面調(diào)節(jié)信托關系的信托法。另外一些州，如華盛頓州、德克薩斯州、馬里蘭州等制定了部分單行的成文信托法。
其次，美國國會曾頒布了 4 個信托特別法，在全國施行，分別是 1906 年《信托公司準備法》，用于規(guī)范信托公司業(yè)務活動；1933 年《統(tǒng)一信托收據(jù)法》，用于規(guī)范信托收據(jù)，后被廢止；1939 年《信托契約法》，用于規(guī)范信托公司的契約；1940 年《投資公司法》，用于規(guī)范投資公司利用信托基金投資。
最后，在美國統(tǒng)一各州法制的運動中，信托法的統(tǒng)一是一項重要內(nèi)容。1960 年以來，美國統(tǒng)一各州法律委員會先后擬定了 9 個與信托相關的成文法草案，有《統(tǒng)一信托法》、《統(tǒng)一共同信托基金法》、《統(tǒng)一受托人會計法》、《統(tǒng)一遺囑信托法》、《統(tǒng)一受托人權力法》、《統(tǒng)一受任人法》、《統(tǒng)一本金與收益法》、《謹慎投資人標準法》、《統(tǒng)一遺囑認證法》。
同時，美國法律協(xié)會于 1935 年出版了《信托法重述》，其內(nèi)容涵蓋了信托的定義、信托設立、信托財產(chǎn)、受托人、受益人及其權利的轉(zhuǎn)讓、信托的管理、對第三人的責任、第三人的責任、信托的終止與變更、慈善信托和歸復信托等內(nèi)容，并在 1957 年再版，1992 年第三次修訂。
雖然《信托法重述》只是一部學術專著，但它一直是各州信托立法與司法的示范，影響深遠。
（四）信托業(yè)務的創(chuàng)新
美國的信托業(yè)務，按照委托人的不同分為三類：(1)個人的信托業(yè)務，包括：受托管理財產(chǎn)，受托處理財產(chǎn)，指定充當監(jiān)護人或管理人以及私人代理賬戶，涵蓋了生前信托和身后信托。(2)法人的信托業(yè)務，包括：代理企業(yè)等發(fā)行股票和債券，進行財產(chǎn)管理，代辦公司的設立、改組、合并等。(3)個人和法人混合的業(yè)務，包括：職工持股信托、年金信托和公益信托等。
美國富有創(chuàng)新精神，在信托的運用上有許多創(chuàng)新之處，走在了世界的前列。美國的信托品種主要有：房地產(chǎn)投資信托，證券投資信托，企業(yè)年金信托，員工持股信托，人壽保險信托，子女信托，隔代轉(zhuǎn)讓稅信托，激勵信托，人生保全信托，個人住宅信托，自由裁量信托，以及離岸信托等。下面簡要介紹房地產(chǎn)投資信托。
房地產(chǎn)投資信托，是一種通過發(fā)行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業(yè)投資機構投資經(jīng)營房地產(chǎn)及法定相關業(yè)務，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。
REITs 作為一種創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，為投資者分享房地產(chǎn)市場的高額回報提供了可能，由于其擁有風險低、回報穩(wěn)定等特點，可以彌補資本市場上缺乏長期投資產(chǎn)品的缺陷，因此對機構投資者具有較強的吸引力。
此外， REITs 通過委托專業(yè)的管理公司和專業(yè)隊伍進行物業(yè)資產(chǎn)的投資、運作管理，可以提高物業(yè)資產(chǎn)的利用效率，有效地抑制房地產(chǎn)市場中的投機行為，有利于推動房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
1960 年，美國通過了《房地產(chǎn)投資信托法》。此后，房地產(chǎn)投資信托基金開始出現(xiàn)，讓投資者可以通過匯集資金投資于較大的收益型商業(yè)房地產(chǎn)項目。同年，《國內(nèi)稅收法》賦予了 REITs 稅負優(yōu)惠，將 REITs 作為利潤傳遞的特殊稅收條例推動了 REITs 的發(fā)展。
隨后，一系列立法及對原有法案的修改使 RE-ITs 相關法律法規(guī)更加完善，促使 REITs 進入了高速擴張時期。
截至 2006 年底，美國的 REITs 總數(shù)達到 183 家，總市值達到 4 380 億美元。
從 REITs 的資金運用方式來看，可以分為權益型、抵押型和混合型三類。權益型 REITs是投資者擁有房地產(chǎn)并對其進行經(jīng)營以獲得收入，每個投資者都是股東并依其所持有的份額分享投資收益。其收入來源主要是物業(yè)的租金收入，以及買賣房地產(chǎn)獲利。權益型 REITs的收益表現(xiàn)主要受房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營績效影響，具有類似于股票的投資特征。抵押型 REITs是直接向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商貸款或通過購買抵押貸款或抵押貸款支持證券間接提供融資，其收益來源主要是利息收入�；旌闲� REITs 是權益型和抵押型 REITs 的混合體，它不僅進行房地產(chǎn)權益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。
從 REITs 的資金投向來看，幾乎凡是能夠獲得租金收益的商業(yè)房地產(chǎn)都可能成為 REITs的投資對象，如商業(yè)中心、公寓、辦公樓、倉庫、工業(yè)廠房、酒店、高爾夫球場、醫(yī)院、健康中心等，其中又以購物中心、商業(yè)中心、辦公樓、公寓為主。隨著市場的不斷細分，許多REITs 產(chǎn)品在發(fā)展中逐漸形成了偏重某一領域的特色。
房地產(chǎn)投資信托在美國獲得成功后，[瑞豐注冊香港公司服務] 為許多國家所借鑒，目前已有 20 多個國家和地區(qū)設立了各自的 REITs 產(chǎn)品，上市交易的房地產(chǎn)股票約有 70010 是以 REITs 的形式流通的。 
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