房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的產(chǎn)生運作流程

信托有“金融百貨超市”之稱，特別在我國，由于銀行、保險和證券實行分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)監(jiān)管，三者之間有著嚴格的政策間隔。

信托投資的經(jīng)營范圍非常廣泛，可以涉足資本市場、貨幣市場和產(chǎn)業(yè)市場，是目前惟一準許同時在證券市場和實業(yè)領域投資的金融機構。

相比銀行自主發(fā)行的理財產(chǎn)品，[在寧波注冊香港公司服務] 信托產(chǎn)品的風險也較大。因此銀監(jiān)會規(guī)定信托產(chǎn)品只能發(fā)售給高凈值人群，產(chǎn)品的起購門檻一般在百萬以上。不過，對于風險承受能力較高的客戶來說，高收益率的信托產(chǎn)品無疑極具誘惑力，特別是國內(nèi)信托公司之前一直有剛性兌付的潛規(guī)則，信托產(chǎn)品頗為搶手。

但從實際操作來看，一般企業(yè)在銀行貸不到款，或者說不符合銀行貸款條件，才會找信托公司融資。因此信托產(chǎn)品融資方的資金成本比銀行貸款高出很多，房地產(chǎn)行業(yè)尤其突出。

下面，通過一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的運作流程來揭示信托產(chǎn)品和銀行理財產(chǎn)品的內(nèi)在區(qū)別。

高門檻高收益源于高風險

幾年前，浙江一家地產(chǎn)公司老板李新（化名）拍到一塊辦公用地，并一次性支付了拆遷補償金6000萬元，1億元的土地出讓金必須在摘牌后1個月內(nèi)交齊。

彼時，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控風頭正緊，李新公司其他幾個項目銷售回款緩慢，公司資金捉襟見肘。而在緊接下來的1-2個月，如果不能及時辦理“四證”，公司就會錯失次年初銀行信貸的充裕期。拿不到“四證”，就算銀行想放貸，也有心無力。

根據(jù)估算，該地塊項目的總投資約6.2億元，要達到辦理“四證”的標準，公司必須至少擁有2.4億元的自有資金。刨去公司能提供的3000萬元資金，尚存超過2.1億元資金缺口。

銀行信貸無門，比較了幾家私募機構的要價后，李新最終選擇了信托融資。

信托公司給李新設計了1個2.15億元的2年期信托產(chǎn)品。根據(jù)設計，全部的信托資金將用于項目公司的股權受讓與增資，并最終持有項目公司87.5%的股權。為增加投資者信心，信托公司還引入第三方擔保公司，對李新公司到期回購能力提供擔保，李新個人也以其資產(chǎn)對信托投資收益的實現(xiàn)及本金的退出提供擔保。

天下沒有免費的午餐，信托公司肯如此幫忙，當然少不了李新的高回報，信托公司給予購買信托產(chǎn)品投資者的預期年收益率，起購100萬以上為12%，300萬以上達到13.5%。加上信托公司的報酬、銀行的托管費用、發(fā)行渠道費用和擔保費用等，綜合融資成本超過20%。

因為信托公司持有李新房產(chǎn)項目的大部分股權，是公司大股東。所以信托產(chǎn)品投資者的收益及各項費用都要通過李新溢價回購87.5%股權來實現(xiàn)。也即信托產(chǎn)品2年到期時，李新要溢價20%即支付2.58億元回購信托公司手中的股權，完成融資的本息償還。

信托結(jié)構漸趨復雜

目前，在信托融資模式中，信托貸款是最簡單的、也是最行之有效的融資方式：企業(yè)首先委托信托公司針對融資項目設立信托計劃；信托公司接受企業(yè)委托后，向投資者募集信托資金，并將募集資金以貸款形式發(fā)放給企業(yè)；融資關聯(lián)方（或擔保公司等）以某種適當方式對信貸貸款的償還進行擔保；企業(yè)到期依照信托合同還本付息。

但近年來，信托融資門檻逐漸提高，如房地產(chǎn)信托項目要求企業(yè)“四證”齊全、資本金達到30%等，為規(guī)避政策，股權投資類信托產(chǎn)品開始增多。上文介紹的這個房地產(chǎn)信托，采用的就是股權融資模式。

由于股權類投資風險要高于債權類，隨著房產(chǎn)調(diào)控持續(xù)高壓，為增強信托投資者信心，現(xiàn)在大多數(shù)股權投資類產(chǎn)品采取結(jié)構化設計，將信托受益權分為優(yōu)先受益權和劣后受益權。

信托收益首先用于分配優(yōu)先受益權項下的信托利益，在優(yōu)先受益權項下的信托利益足額分配前，劣后受益人不得分配信托利益。一般來講，劣后受益人一般為房地產(chǎn)企業(yè)或其關聯(lián)公司。這樣，即使信托計劃有發(fā)行風險，也不會擊穿劣后受益權對整個信托的保護。在風險和收益對等之下，優(yōu)先部分投資者的預期年收益率就低于劣后部分。

在信托產(chǎn)品中，風險最大的無疑是投資證券市場的信托產(chǎn)品，其運作模式類似于股票基金，主要由私募基金操盤，俗稱陽光私募產(chǎn)品。與股基不同的是，陽光私募的投資范圍和倉位比例限制更少。

沒有保本的信托產(chǎn)品

有沒有預期年收益率高，同時又安全的信托產(chǎn)品。有沒有保本的信托產(chǎn)品。筆者在這里可以明確告訴大家，監(jiān)管機構嚴令禁止信托產(chǎn)品承諾保證本金安全，它與銀行理財產(chǎn)品有很大的區(qū)別。

首先，二者的投資方向不同。銀行理財產(chǎn)品募集到的認購資金一般會投入銀行自己的資金池。發(fā)行產(chǎn)品的銀行會利用這個資金池在銀行間市場進行票據(jù)、債券、貨幣基金等投資。整個資金池的收益再分攤到之前發(fā)行的各款理財產(chǎn)品中。本金及收益的兌付來自整個資金池的本金及收益。信托理財產(chǎn)品的種類較多，不同產(chǎn)品的投資方向也不盡相同，主要有房地產(chǎn)、基建、股權、債權等，其本金安全和預期收益依靠抵押物及第三方擔保提供。

其次，投資門檻不同。銀行理財產(chǎn)品的投資門檻最低5萬元。而每款信托產(chǎn)品投資人數(shù)不能超過200人，其投資門檻要高得多，大多定在100萬元，且300萬元以下額度的投資名額一般只有50個。從期限來看，銀行理財產(chǎn)品期限幾天到幾年不等，信托產(chǎn)品一般超過1年，以2年期居多，更長也有。

因風險不同，兩者的預期年收益率也差別很大。信托產(chǎn)品目前的預期年收益率大多高于8%，而銀行理財產(chǎn)品大多在3%-6%之間。因此，后者適合風險承受能力較低的投資者，而前者則要求投資者有大額的閑置資金，還要有足夠的風險承受能力。

信托小歷史：

原始的信托行為起源于數(shù)千年前古埃及的遺囑托孤。公元前2000年左右，古埃及就有人設立遺囑，讓他的妻子繼承自己的遺產(chǎn)，并為兒女指定監(jiān)護人，設有立遺囑的見證人。這種以遺囑方式委托他人處理財產(chǎn)并使繼承人受益的做法是現(xiàn)今發(fā)現(xiàn)的最早的一種信托行為。

信托的概念源于《羅馬法》中的“信托遺贈”制度。《羅馬法》是在羅馬帝國末期，由國王奧格斯德士所創(chuàng)。《羅馬法》中規(guī)定：在按遺囑劃分財產(chǎn)時，可以把遺囑直接授予繼承人，若繼承人無力或無權承受時，可以按信托遺贈制度，把財產(chǎn)委托或轉(zhuǎn)讓給第三者處理。

《羅馬法》創(chuàng)立了一種遺產(chǎn)信托，這種制度是從處理羅馬以外的人的繼承問題開始的，后逐漸成為一種通行的制度。古羅馬的“信托遺贈”已形成了一個比較完整的信托概念，并且首次以法律的形式加以確定。

現(xiàn)代意義的信托業(yè)是以英國的尤斯(USE)制度為原型逐步發(fā)展起來的。USE制度的具體內(nèi)容是：凡要以土地貢獻給教會者，不作直接的讓渡，而是先贈送給第三者，并表明其贈送目的是為了維護教會的利益，第三者必須將從土地上所取得的收益轉(zhuǎn)交給教會。隨著封建制度的徹底崩潰和資本主義市場經(jīng)濟的確立，契約關系的成熟，商業(yè)信用和貨幣信用的發(fā)展，以及分工的日益精細繁復，USE制度逐漸演變?yōu)楝F(xiàn)代信托。

但是，[在義烏注冊香港公司服務]現(xiàn)代信托制度卻是USE制度19世紀初傳入美國后，得到快速發(fā)展壯大起來的。美國是目前信托制度最為健全，信托產(chǎn)品最為豐富、發(fā)展總量最大的國家。