中信信托有限責任公司10月15日正式對外發布消息稱，其土地經營權流轉信托計劃獲得監管層批準，于10月10日正式成立，成為全國第一單土地流轉信托。
隨著這一消息的發布，在業界盛傳數月、已預熱多時的土地流轉信托計劃終于從理論變成了現實。
土地所有權歸屬不明確、[杭州香港公司注冊查詢 服務]所有權及使用權分離，土地的特殊狀況令土地流轉成為一大難題，成為制約國家現代化的一個重要因素。
現有的土地流轉模式主要為土地互換、土地出租、土地入股、宅基住房和股份合作五種，不僅缺乏法律支持品類本身存在局限性，且曾被用于解決農業發展問題的家庭聯產承包責任制顯露出阻礙土地資源配置、容易引發權力尋租等弊端，農民權益難以得到保障，最終導致土地流轉程度低及撂荒日益嚴重等后果。
而土地流轉信托，在土地所有權歸屬不明的情況下，為實現土地流轉提供了一種現實的途徑。所謂土地流轉信托，是一種用益物權的信托化，指的是農村集體組織或農戶個人將合法擁有或具有權限的農村土地使用權作為信托財產，委托給信托公司進行經營管理，實現保值增值，使農民定期獲得穩定的信托。
實際上，類土地流轉信托的“土模式”早已存在，如湖南益陽“草尾鎮模式”和福建的“沙縣模式”，形式為地方政府出資設立信托公司(即以政府信用為擔保的中介)，農民自愿進行委托，該公司連片租賃土地給企業從事農業開發經營活動獲得租金再統一分配給農民。
與“土模式”不同的是，本次推出產品的是專業的商業信托公司，農民用于定期領取收益的“土地受益憑證”與其他信托產品一樣可以合法轉讓，而其獲得的收益亦可再次打包成為新的資金信托交由該公司投資打理。
從部分地方政府的“土模式”演變為經過精確計算、設計的商業信托產品，標志著被決策層認可的、有推廣可能的土地流轉現實解決方法正式誕生。
目前推出的土地流轉信托實質上是利用了信托制度的財產隔離、財產保護功能實現土地所有權、使用權和收益權的相互分離，從而在土地歸屬不明確的情況下明確權責與權屬，一定程度上實現土地流轉的市場化與土地資源優化配置。
而另一個重點則是，在過去多年的土地流轉過程中，商業圈地與農地非農化帶來了巨大利益，卻流向政府、開發商及掌握大量談判籌碼的村委會，農民在博弈中極端弱勢權益得不到保護，而信托則可跳過村委會以個體農民為委托人，讓農民分享到城鎮化紅利。
土地流轉信托無疑是在大風吹起時，搭上了城鎮化金融的列車。但在具體產品的設計上有點難度，對不同地塊進行差異化的估價并支付農民差異化收益很難實現，而且逐一了解農民意愿的溝通成本很高，若以農村集體組織為單位進行信托又容易陷入現有的權力尋租死循環中。
最值得注意的是，現有的首個土地流轉信托，準確而言應為土地承包經營權信托，即土地流轉信托實質上不是代替了土地確權而是規避了土地權屬問題，并不能實現真正意義上的土地所有權的自由流轉。而國外的土地流轉信托，都是建立在所有權與使用權統一的基礎上的。
土地流轉信托落地是土地流轉的一個里程碑，[香港 BVI 離岸公司注冊服務]但無論是要實現土地流轉的公平與效率，或是發揮土地流轉信托的有效性，最終都要落到明確土地權屬上。今年的“一號文件”提出用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權、登記、頒證工作。
國家主席習近平今年7月表示下一步改革中要好好研究土地流轉等問題；國務院總理李克強指出土地實現流轉后也能產出黃金；國務院研究中心課題組近日發布了《新一輪改革的基本思路和行動方案》，將“深化土地制度改革”列為新一輪八大改革重點領域之一。
一系列舉動似在為土地改革鋪路，而土地流轉信托落地則成為一個標志性的突破口。
