商用公寓小面積產品的購買門檻較低，近年來市場供應量和成交量也頗大。所謂物以稀為貴，本來具潛力的投資品，如果像大白菜一樣賣，還真能有好回報嗎？這是很多人關心的話題。

　　最近筆者特別關注商用公寓的投資價值問題。受住宅限購限貸的影響，近幾年來廣州市場的商用公寓產品大行其道。而以“不限購不限貸”為賣點，加上小面積低總價的優勢，吸引了不少投資客的目光。而各大房企也紛紛調整開發思路，一時間商用公寓產品充斥市場。這類產品的投資價值究竟幾何？

　　住宅調控自啟動限購政策以來，[注冊香港公司 深圳服務]樓市中的商業公寓投資就成為就成為炒房客轉戰的重要領域。而去年“穗六條”出臺后，進一步令不限購的商業公寓市場走熱。

　　在業界人士看來，住宅與商業地產之間應是平衡、互補、促進的關系，近年來政府對住宅的政策性調控導致大量的投資轉向商業項目，致使開發企業的發展風向標也轉為商業地產的開發。2013年以來，廣州市住宅市場成交量價齊升，新興熱點區域及地鐵沿線區域成交表現尤其良好。在這些區域，未來物業升值空間較大，生活、交通便捷度高。而相對應的，區域內商業項目發展也比較快。從蘿崗科學城板塊、番禺萬博板塊、漢溪長隆板塊，伴隨著住宅產品涌現的，是大量的商業公寓項目，也受到買家的追捧。

　　另一方面，出于不同的項目定位和開發規劃上的差異，各開發商的公寓產品，還是存在相當大的差別，這體現在諸多細節上。其中，既有毛坯低價銷售，以求快速銷售走量回籠資金的，也有精裝高價，強調品牌和豪宅定位。而從買家角度來看，由于公寓產品在轉售時遠比住宅要支付更高的交易稅費，其升值能力、租金回報，成為特別要關注的因素。從這點看，部分地段區位并無優勢，單靠價格優勢為賣點的產品，不見得具有很高的投資價值。例如某些毛坯LOFT公寓，出售時并無建好夾層樓盤，需買家自行裝修，而算上自己裝修的成本，其實價格并不便宜。某些近郊的單體樓公寓，盡管價格便宜，但交通十分不方面，必須有私家車出行，實質上也大大縮減了租賃人群的范圍。

　　同樣的，有些位于中心城區的商業公寓，[香港公司注冊查詢 服務]自我定位過高，卻不考慮區內周邊實際情況，自然會導致滯銷局面。例如筆者曾參觀的某老城區公寓項目，周邊皆為老舊居民區，并無大型辦公室寫字樓群，且周邊道路為較狹窄的單行線。而該項目公寓每平方米卻叫價3、4萬元，價格堪比天河等熱點區域的公寓價格。相比之下，投資買家更愿意選擇天河、番禺中心地塊的同類公寓產品。

　　由于公寓產品無法遷入戶口，也不具備學位房功能，對于剛需和改善型買家來說毫無吸引力。而近年不少熱銷公寓項目，皆是位于新興區域的熱點板塊，這些區域不僅住宅開發已成規模，而且商業辦公、購物消費氛圍均較為成熟，聚集了大批樂于租住公寓的白領人群，因而也激活了眾多公寓投資需求。從熱銷公寓項目的要素看，具有較好的交通出行環境、商業消費配套成熟，是必不可少的。另一方面，公寓產品設計上的宜居特性，也是同類產品競爭中相當受關注的一條。去年底熱銷的某商業公寓，憑借雙陽臺設計、更具有明火煮食配置，居住舒適度大大提升，因而受到買家的搶購。可見市場買家的眼睛也是雪亮的。