香港是全世界最火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一﹐在這裡經(jīng)營(yíng)的企業(yè)目前可被分為兩類﹐樓市新政的受益者和犧牲者。

香港政府正在嚴(yán)厲打擊樓市投機(jī)﹐措施之一是對(duì)兩年內(nèi)轉(zhuǎn)售的房屋開(kāi)徵額外印花稅。在該政策出臺(tái)後的兩週內(nèi)﹐香港樓市成交量驟降﹐分析師則預(yù)測(cè)成交量會(huì)進(jìn)一步下滑﹐並預(yù)言明年住宅銷量將下降最多30%。與此同時(shí)﹐居高不下而且正在上升的土地成本將壓縮開(kāi)發(fā)商的盈利空間。

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香港政府正在嚴(yán)厲打擊樓市投機(jī)。有不利因素作怪﹐開(kāi)發(fā)商在股市的表現(xiàn)自然不好。嘉里建設(shè)有限公司(Kerry Properties Ltd., 0683.HK, 簡(jiǎn)稱﹕嘉里建設(shè))是表現(xiàn)最差的個(gè)股之一﹐過(guò)去10個(gè)交易日累計(jì)下跌9%。房屋中介美聯(lián)集團(tuán)有限公司(Midland Holdings Ltd., 1200.HK, 簡(jiǎn)稱﹕美聯(lián)集團(tuán))同期更是暴跌30%。

反觀商用物業(yè)出租商﹐它們的前景卻好得不能再好。高力國(guó)際(Colliers International)表示﹐隨著企業(yè)不斷入駐﹐目前香港優(yōu)質(zhì)寫字樓的空置率不到4%﹐歷史平均水平為8%。鑒於商用物業(yè)增加速度難以滿足需求增長(zhǎng)﹐高盛(Goldman Sachs)預(yù)計(jì)未來(lái)一年寫字樓租金將上漲20%-30%。

股民則有機(jī)會(huì)分一杯羹。花旗投資研究(Citi Investment Research)表示﹐物業(yè)出租商的股本收益率偏低﹐導(dǎo)致過(guò)去這些企業(yè)的股票估值（股價(jià)與資產(chǎn)淨(jìng)值之比）較開(kāi)發(fā)商低15%。隨著今年物業(yè)出租商股價(jià)上升﹐估值差距已經(jīng)收窄﹐幾乎與開(kāi)發(fā)商不相上下。舉例來(lái)說(shuō)﹐主要在中環(huán)經(jīng)營(yíng)優(yōu)質(zhì)寫字樓的香港置地(Hongkong Land Holdings Ltd., H78.SG)今年的股價(jià)就累計(jì)上漲近37%。

而且﹐隨著香港置地的資產(chǎn)價(jià)值被向上修正﹐儘管其股價(jià)已有較大升幅﹐但仍較花旗預(yù)測(cè)的基於資產(chǎn)淨(jìng)值的估值水平低34%。隨著投資者對(duì)香港置地提高資產(chǎn)回報(bào)率的能力漸趨樂(lè)觀﹐這個(gè)差距應(yīng)該還會(huì)縮小。1989年以來(lái)香港置地股票估值的平均折讓幅度為28%。

而那些在中環(huán)以外地區(qū)有房可租的公司也蘊(yùn)含投資機(jī)會(huì)﹐這是因?yàn)橛行┩顿Y銀行和大型公司正把輔助部門的員工轉(zhuǎn)移至租金相對(duì)低廉的社區(qū)。在維多利亞港九龍一側(cè)擁有大量物業(yè)的九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司(Wharf (Holdings) Ltd., 0004.HK, 簡(jiǎn)稱﹕九龍倉(cāng)集團(tuán))和業(yè)務(wù)集中在香港東部的太古股份有限公司(Swire Pacific Ltd., 0019.HK, 簡(jiǎn)稱﹕太古)都是這樣的企業(yè)﹐與樓盤集中在中環(huán)的租賃商相比﹐它們的股價(jià)還都沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲﹐因而存在價(jià)值洼地。

總而言之﹐現(xiàn)在是投資物業(yè)出租商的好時(shí)機(jī)。