專家表示，“一票否決”于法無據(jù)，社區(qū)共治才是解決問題之道

上下樓梯，是居民出行的第一步，也是回家的最后一步。近年來，為破解老年人“爬樓難”的問題，全國不少地方將在老舊小區(qū)加裝電梯提上日程。然而，樓上期盼強烈，樓下堅決反對，不少老樓加裝電梯項目由于低層住戶的“一票否決”而擱淺。

近日，上海房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上海將調(diào)整政策，取消“一票否決”條款。那么，老舊小區(qū)加裝電梯，到底誰說了算？我國法律對此有無規(guī)定？記者對此采訪了有關(guān)專家。

加裝電梯需要每一戶居民都同意嗎？

“拿100萬現(xiàn)金放我這兒，我房本一復(fù)印，字一簽所有問題都解決了！”有媒體報道，今年5月，北京市西城區(qū)某小區(qū)一位一樓的業(yè)主以影響采光、帶來噪音、自己不使用為由，強烈反對加裝電梯，在面對反復(fù)上門溝通勸說加裝電梯的鄰居們時這樣說道。

據(jù)了解，該棟樓一共有7個單元、126戶，當(dāng)時已經(jīng)簽署協(xié)議、同意施工的有124戶，一戶待簽，只剩下一樓這一戶溝通無果。據(jù)居委會人員表示，該戶業(yè)主認(rèn)為安裝電梯后一樓房子會貶值。

一樓業(yè)主如此“橫加阻撓”的底氣何在？同小區(qū)的其他業(yè)主表示，加裝電梯需要整個樓門所有居民都同意，也就是說每戶居民都有“一票否決”權(quán)，一樓業(yè)主不簽字，電梯就裝不了。據(jù)該社區(qū)所在的街道辦工作人員介紹，電梯安裝需全體居民簽字同意的政策來自于《北京市2016年既有多層住宅增設(shè)電梯試點工作實施方案》。該《方案》第四條第（二）款第1項規(guī)定：“增設(shè)電梯應(yīng)征得所在樓棟專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，同時應(yīng)征得因增設(shè)電梯后受到采光、通風(fēng)和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意，并應(yīng)當(dāng)妥善處理好住宅周邊相鄰關(guān)系。”正是這一條款“同時”部分的規(guī)定，賦予了每位業(yè)主“一票否決”權(quán)。

但是，“一票否決”是否有法律依據(jù)呢？北京志霖律師事務(wù)所副主任趙占領(lǐng)在接受本報記者采訪時表示，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定，既有住宅需要使用共有部位增設(shè)電梯，或者因增設(shè)電梯需要改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。也就是說，法律上并非要求所有人都同意方可加裝電梯。“不能一樓說不裝就不裝。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海告訴本報記者，電梯屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的范疇，建筑物區(qū)分所有權(quán)的處置由業(yè)主大會和業(yè)主委員會以少數(shù)服從多數(shù)的原則民主決策，即物權(quán)法規(guī)定的兩個三分之二。因此，加裝電梯“一票否決”的規(guī)定于法無據(jù)。

低層業(yè)主能要求賠償或補償嗎？

西城區(qū)這位業(yè)主開口要價100萬“簽字費”的例子，或許是“獅子大開口”的極端個例，但是以加裝電梯影響采光、產(chǎn)生噪音、可能造成房子貶值的理由要求賠償或補償?shù)牡蛯訕I(yè)主卻并不鮮見。

那么低層業(yè)主是否能以上述理由，向高層住戶要求相應(yīng)經(jīng)濟補償呢？“從法律角度而言，只要符合兩個三分之二的標(biāo)準(zhǔn)，就可以加裝電梯而不需要對不同意的業(yè)主進行補償。”趙占領(lǐng)告訴記者，但在現(xiàn)實操作中，增設(shè)電梯確有可能會在采光、通風(fēng)、噪音等方面對低層業(yè)主帶來一定負(fù)面影響，因此，從公平合理以及便于順利操作的角度而言，其他業(yè)主可以而非應(yīng)當(dāng)對這些受負(fù)面影響的業(yè)主給予補償。對于老舊小區(qū)加裝電梯補償?shù)蛯拥慕ㄗh，北京蘭臺律師事務(wù)所律師包華表示，目前并沒有相關(guān)的指導(dǎo)意見和法律依據(jù)，實踐中主要依靠鄰里協(xié)商。

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授陳幽泓指出，一樓業(yè)主擔(dān)心房屋因此貶值是完全站不住腳的，我國老齡化社會已經(jīng)到來，越來越多的老年人會面臨“上樓難”的問題，安裝電梯會讓老舊小區(qū)品質(zhì)提升、房屋增值。只是加裝電梯后高層樓盤增值最大，但這種由加裝電梯帶來的有差別增值并不構(gòu)成對低層業(yè)主所有權(quán)或者相鄰權(quán)的侵害。所以，低層業(yè)主以房屋價值貶損為由要求補償沒有法律根據(jù)。

不使用就能不交電梯費嗎？

電梯加裝和后續(xù)的運營維護成本是一筆不低的費用，這筆費用誰來負(fù)擔(dān)？“根據(jù)我國物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主對住宅專有部分即所有權(quán)部分由業(yè)主自己維護和管理，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)全部建筑物的公共區(qū)域、設(shè)施即區(qū)分所有權(quán)部分的維護和管理，費用由所有業(yè)主分擔(dān)。”趙占領(lǐng)說，電梯屬于公共設(shè)施，費用也應(yīng)是所有業(yè)主平均分擔(dān)。

小區(qū)在兩個三分之二同意原則下加裝了電梯，原本不同意安裝的一樓業(yè)主是否能以不使用電梯為由，而拒絕承擔(dān)相應(yīng)的電梯費呢？

“使用電梯是所有業(yè)主的權(quán)利，放棄使用電梯并不能成為逃避電梯運維義務(wù)的法定理由。”劉俊海表示，我國《物權(quán)法》第72條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。”另外根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者是無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”由此可見，一樓業(yè)主不論使用電梯與否，必須分擔(dān)電梯運維的相應(yīng)義務(wù)。

劉俊海表示，政府有關(guān)部門需要用法治思維凝聚共識，把這項惠民工程做實做細。在今年7月1日的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷介紹城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作情況時也表示，加裝電梯必須因地制宜，一個樓門一個方案，一棟一個方案，推動居民鄰里共謀共商達成一致，實現(xiàn)利益最大化、影響最小化。