8月25日，中國人民銀行今日發(fā)布公告，對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進行調整。

與此前房貸利率多與基準利率掛鉤不同，公告指出，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

專家分析認為，在“因城施策”原則下，熱點地區(qū)個人住房貸款實際利率或將有所上調，而多數地區(qū)實際利率保持不變。

個人住房貸款定價基準改為LPR

公告顯示，改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

新網銀行首席研究員、國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼在接受記者采訪時表示，此次調整的最重要的變化，是個人住房貸款定價基準的變化。而此前商業(yè)性個人住房貸款合同中的利率多基于基準利率定價，根據基準利率選擇上浮或者下浮。

央行相關負責人表示，改革后，每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。在確定定價基準時，相應期限如何理解？該負責人指出，1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整加點數值，體現(xiàn)期限利差因素。

熱點城市實際房貸利率或微幅上調

央行負責人指出，公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

按照公告，定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。該水平與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

董希淼表示，上述利率水平是全國范圍內新發(fā)放個人住房貸款利率的最低要求。央行省級分支機構將按照“因城施策”原則，根據當地房地產市場形勢變化，確定各地首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限，預計多數地區(qū)個人住房貸款的實際利率將會基本保持不變，房價上漲較快的熱點地區(qū)或將有所上升。“展望未來一段時間，在市場流動性仍然合理充裕的情況下，個人住房貸款利率雖然有進一步上調的可能，但上調的幅度不會太大。”

同時，董希淼指出，由于不同銀行對個人住房貸款業(yè)務定位不一樣，為此投入的信貸資源相差較大，因此在貸款利率上會有明顯的分化，預計大型商業(yè)銀行的個人住房貸款利率將保持溫和的上調趨勢。

東北證券研究總監(jiān)付立春在接受記者采訪時亦表示，對于二套商業(yè)性個人住房貸款利率60個基點的增加貌似不大，但結合因城施策原則，預計執(zhí)行起來可能上浮水平會遠大于60個基點。“未來房地產投機難度將大幅提高，房地產市場預計更加平穩(wěn)。”

堅決貫徹落實“房住不炒”定位

公告明確指出，此次改革是為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制。

央行相關負責人指出，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保定價基準平穩(wěn)有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權益，人民銀行發(fā)布公告，明確個人住房貸款利率調整相關事項。