對于上市后綠地是否仍在意“地產(chǎn)一哥”的提問，8月18日上市當天，綠地集團董事長張玉良笑而不語，并未對媒體做出明確回應。“綠地將進行產(chǎn)融結(jié)合，配合互聯(lián)網(wǎng)+，走國際化道路。”在張玉良當天的回應中，房地產(chǎn)這一主業(yè)只是綠地產(chǎn)業(yè)板塊中的一部分，沒有作為亮點被凸顯出來。

上市前，綠地的銷售和財務數(shù)據(jù)外界只能預估，上市之后綠地的財務報表將公開透明。在地產(chǎn)利潤普遍下滑的背景下，如何實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務盈利能力與規(guī)模相匹配，成為擺在張玉良面前的一個新課題。

綠地“去地產(chǎn)化”？

這家剛剛登頂全球房企市值規(guī)模之最的開發(fā)商，在上市前的這段時間，對外卻極少提及房地產(chǎn)主營業(yè)務。外界聽聞更多關于綠地的消息，新西蘭公司注冊則是與地鐵、金融和海外投資相關的內(nèi)容。

對于綠地上市后將如何布局，8月18日，記者在采訪中了解到，綠地接下來的目標相當明確：在去年4021億元營業(yè)額的基礎上，今年要達到4500億元的目標；2020年營業(yè)額達到8000億元，入圍世界100強。

投資地鐵、做基建、成立軌交PPP基金、入股黑龍江股權交易所和貴陽資產(chǎn)交易中心，這家房地產(chǎn)公司在上市前夕的種種動作，看上去都與房地產(chǎn)關系不大。針對給外界造成“去地產(chǎn)”印象的猜測，綠地集團表示房地產(chǎn)仍是核心主營業(yè)務，但公司的確在嘗試業(yè)務的多元化。

“在綠地沖刺8000億的路上，如果沒有房地產(chǎn)作為支撐，是不可想象的。”克而瑞研究部副總經(jīng)理林波表示。

如何看房地產(chǎn)這一核心主營業(yè)務領域，今年年初張玉良在接受記者采訪時坦言，簡單來看住宅產(chǎn)業(yè)，高峰期基本上已經(jīng)過去。在經(jīng)濟從高速增長變?yōu)橹兴僭鲩L的背景下，住宅再實現(xiàn)高速上漲已不可能，但這并不意味著房地產(chǎn)沒有發(fā)展空間。

“在中國，房地產(chǎn)還是有很大的空間，注冊日本公司只是區(qū)域表現(xiàn)的差異問題。商業(yè)地產(chǎn)可能好一些，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的增長還在繼續(xù)，這是我對行業(yè)的基本判斷。”張玉良說。

就綠地是否要“去地產(chǎn)”化的市場猜測，綠地方面表示這種說法并不準確。“房地產(chǎn)現(xiàn)在是，未來也仍將是綠地的核心主營業(yè)務。與此同時，綠地也會進行多元化的嘗試，拓展房地產(chǎn)以外的業(yè)務。”綠地集團相關人士表示。

實際上，綠地是全國房企里第二大的“地主”。僅存量的土地儲備，就能維持其相當長的時間。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，綠地的土地儲備達1.3億平方米，比恒大1.5億平方米的儲備量少了0.2億平方米，位居全國第二。在綠地的土地儲備分布中，一線城市占12.2%，二線城市占53.6%，三四線城市占34.1%。

“如此巨量的土地，開發(fā)完至少需要十年以上。綠地不可能完全舍棄房地產(chǎn)。”億翰智庫分析師張化東說。

全年業(yè)績完成率僅33.5%

對綠地來說，上市后的挑戰(zhàn)在于，如何保證與巨無霸體量相稱的盈利能力，并給予股東可觀的回報。

從今年上半年的情況看，綠地的業(yè)績并不搶眼。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，今年前7個月綠地銷售額為937億元，銷售面積912萬平方米；銷售額居萬科、恒大之后，位列全國房企第三。按今年房地產(chǎn)2800億的全年銷售目標，前7個月綠地全年業(yè)績的完成率只有33.5%。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，在盈利能力上，綠地能否有所突破也有待進一步觀察。“上市前綠地一直在沖規(guī)模，闖名氣。上市后思路需要轉(zhuǎn)變，應以利潤為核心，而不僅僅擁有規(guī)模的優(yōu)勢。”盧文曦說。

針對如何提高企業(yè)盈利的提問，張玉良8月18日向媒體回應，公司將推動房地產(chǎn)主業(yè)進行三大轉(zhuǎn)變：從偏重規(guī)模到偏重盈利、從偏重開發(fā)到開發(fā)運營并重、從偏重國內(nèi)開發(fā)到全球同步開發(fā)。

按張玉良的思路，綠地將推進基建、金融、消費這三大新主力業(yè)務。在林波看來，與恒大跨產(chǎn)業(yè)做食品、文化產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型完全不一樣，綠地的轉(zhuǎn)型圍繞房地產(chǎn)主業(yè)展開。“綠地看重的地鐵、基建、金融和海外業(yè)務，某種程度上是房地產(chǎn)系列的衍生品。”林波表示。

然而房地產(chǎn)行業(yè)利潤走低已經(jīng)是行業(yè)普遍現(xiàn)象。綠地的“新三板”，能否應對資本市場對綠地業(yè)績和利潤增長的期許，還不能確定。

上海一家大型房企高層告訴記者，開發(fā)商提升利潤主要通過降低融資成本、控制拿地成本，以及提高周轉(zhuǎn)率和項目運營能力。“融資成本是最主要的一個方面。從成本角度來考慮，一個項目賺不賺錢，很大程度上取決于用什么樣資金。”上述房企高層說。

記者了解到，去年綠地的平均融資成本約在6%左右，分為國內(nèi)和海外融資兩部分。綠地高層透露，去年國內(nèi)房企融資一般是銀行基準利息加10%。另一方面，綠地加大了海外融資的比例，僅去年一年就在海外籌得100多億。“一些海外項目的融資成本只有2%-3%左右，這使得整體融資成本得以大幅下降。”前述綠地人士說。

一位不愿具名的分析師指出，綠地上市之后，第一個最重要的任務就是對資金進行置換。“通過資本市場進一步降低融資成本。把以前貴的錢換出去，用新的更便宜的資金進行替換，從而增加利潤率。”上述分析師說。