港府重拳遏制炒風，樓市成交量應聲暴跌。但由于量化寬松帶來的全球低息資金泛濫，有香港市場人士預計，樓市寒冰期未必會維持很久，新政只會放慢香港房地產價格上升的步伐，但不會改變香港樓市中長期向上的趨勢，短期樓價也許會出現5%－10%的微跌，但不會出現暴跌。

資金泛濫助推樓市

在2008年第四季度美國首次推出量化寬松后，香港本地利息隨著資金流入而不斷下降，幾乎接近零，住宅按揭貸款利率普遍接近1%，驟降的貸款利息吸引不少香港居民買樓投資，香港樓價在過去兩年連續上漲，累計漲幅已高達50%。

為了控制泡沫風險，香港政府今年2月、4月和8月已經三次調控房地產，但10月美國傳出即將實行第二輪量化寬松政策的消息后，香港樓市再度火上澆油，市民紛紛“以存款換磚頭”來應對通脹。11月初，反映香港二手樓價水平的中原城市領先指數(CCL)已連升數周至87.55點，創13年來新高，逼近1997年香港樓市最瘋狂時期的頂峰水平(100)，港島區的平均樓價已率先沖破1997年的歷史高位。11月18日，國際貨幣基金組織(IMF)發表報告指出，香港未來幾個月將面對越來越明顯的物價壓力，并警告稱熱錢涌入、低利率和樓盤供應緊張正使香港面臨越來越大的房地產泡沫風險。在此背景下，港府推出了堪稱史上最嚴厲調控措施的“額外印花稅”。

不過，多數業內人士認為，調控措施只是打擊短炒，不會影響長線投資。中原地產創始人施永青則表示，在全球量化寬松的金融環境之下，擁有物業的業主不會因為政府打擊炒風，就肯把自己的物業削價求售。換取現金后，業主的利息收入只會比租金收入更少，而且還要面對貨幣不斷貶值的風險。“因此，我不認為樓價會就此掉頭向下。”不過，市場少了炒家推波助瀾之后，業主的套現能力勢必受影響。不排除市場偶爾出現賣盤潮，樓價在短期會出現下調壓力，幅度有5%至8%。

以港島區十大主要樓盤為例，其平均租金回報率今年以來一直維持在約3.9%水平，對比幾乎為零的存款利率，這樣的租金回報率對于香港許多投資者來說頗有吸引力。

發展商長實執行董事趙國雄日前表示，政府推出措施短期內會打擊炒家入市意愿，估計短期會對樓市帶來心理影響。不過由于香港經濟增長強勁，資金持續流入，加上措施主要針對短期炒家，而香港樓市目前仍以自住者為主導，相信中長期對整體樓市的影響不大。尤其是內地人士來港置業，主要用作長線投資，而且他們資金較充裕，一般都不貸款，相信調控措施不會阻止內地資金流入香港樓市。

東亞銀行首席經濟師鄧世安認為，調控措施令短炒無利可圖，相信短炒會絕跡。但要留意是，如果外圍因素不變，歐美資金繼續流入，內地人繼續來港買樓，樓價長期向上的趨勢不會逆轉。

券商依然在唱多

在新政推出后，香港的多家券商并未改變之前看多香港樓市和地產股的觀點。瑞銀亞洲房地產研究部主管王震宇發表研究報告稱，措施對打擊短炒行為非常有效，預計樓市的成交量將下降20%至30%，但由于工資上漲、實際負利率及樓宇供應短缺等因素均支持樓價上漲，調控措施難以扭轉未來樓價的上升趨勢。他預計香港2011年第3季的實際負利率將超過6%。

里昂證券認為資金泛濫才是香港樓價上升主因，預計樓價短期跌幅只有2%。德意志銀行認為，新政能夠有效控制樓價升勢，但樓市大跌則不可能，預計未來兩三個月樓價平穩。高盛亞洲也指出，調控措施能有效趕走炒家，但不能遏制樓價升勢，建議低吸香港本地地產股。