據悉，“外保內貸”是指開發商將美元存到香港的中資銀行，由香港的中資銀行向內地銀行開具一張擔保函，開發商因此能夠獲得一筆授信額度。[新加坡注冊公司]“外保內貸”意味著開發商不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內地銀行支付一筆貸款利息。

業內人士表示，多種因素交織在一起，將導致境外融資的實際成本提高3~4個百分點。除此之外，在港上市房企每次境外發債還要支付募資額4個百分點左右的發行費用。

[ 境外融資不會比境內的人民幣融資成本便宜。但現在是一種特殊狀態，全球的流動性出現了暫時性充裕，熱錢泛濫導致境外融資成本下降，使得當下成為境外融資的合適窗口 ]

用“盛況空前”來形容今年內地房企在境外掀起的發債潮一點也不為過。據中國指數研究院發布的數據，截至3月15日，已有21家內地房企在境外發債，融資額高達570億元人民幣，這一數字已經逼近去年全年600億元的水平。

[注冊新西蘭公司]近期又有綠城（03900.HK）、融創（01918.HK）、華南城（01668.HK）、萬科香港(01036.HK)、首創置業（02868.HK）、旭輝集團（00884 .HK）等房企發行了不同規模的債券。自此，內地房企今年以來的境外發債總額已經超過去年全年。

“發債潮的出現和美國的量化寬松政策（QE3）有很大關系。”旭輝集團董事長林中在接受《第一財經（微博)日報》記者采訪時稱，美元債是一個很廣闊的市場，對于在香港上市的房企，發債是一定會利用的融資手段。

不過，也有業內人士指出，境外發債或許只是“看上去很美”，境外融資的綜合成本不比境內的融資渠道便宜很多。但現在是一種特殊狀態，因為全球的流動性出現了暫時性充裕。

新一輪發債潮來襲

內地房企境外發債的狂潮自年初就已啟幕。據中指院統計，僅2013年1月，就有17家內地房企通過境外融資渠道募集了約合420億元的資金，超過去年全年內地房企境外融資總額的一半。

業內人士告訴記者，美國在2012年9月推出第三輪量化寬松政策釋放大量流動性，這為房企境外融資提供了大量的資金來源。從境內環境來看，房地產市場去年下半年以來持續回暖，部分城市樓市量價齊升，投資者信心增強。

中指院的報告指出，去年下半年以來，內地房企境外發債的認購情況良好，多數債券的認購在10倍以上。

但2月下旬以來，香港的債券市場出現了收縮。一個直接的表現是，部分房企擱置了原定的發債計劃。

“我們原本定于2月下旬發行債券，但當時債市不是很好，就選擇了推遲。”林中告訴記者，境內新一輪地產調控、國際金融市場 的變動等因素都會影響投資者情緒，2月份以來發債的窗口比較窄。

林中表示：“當時債市確實有波動，我們不愿讓投資者冒太大風險，故推遲了債券的發行。我們發債并不是因為資金緊張，而是想通過發債優化債務結構。由于沒有急迫地需求資金，這種實際情況也允許我們先放一放。”

4月9日，旭輝集團公告稱，公司發行了于2018年到期的2.75億美元優先票據，票面息率12.25%。

“境內的調控對債市的影響其實不是很大，最主要還是受國際資本市場的影響，境內調控已經成為一種常態，債權人和股東的訴求是不一樣的，債權人只要求企業能夠按時還款付息。”上述業內人士稱，最近市場相對比較穩定，所以房企發債的熱情又起來了。

3月下旬至今，又有綠城、融創、華南城、萬科香港、首創、旭輝等房企發行了債券，一個月不到的時間內，上述房企的融資總額達150億元人民幣。

融資成本背后

內地房企集體掀起的發債潮背后，各自付出的代價卻不盡相同。

例如，中國奧園（03883.HK）于1月底發行的1億美元五年期票據的年息高達13.875%，旭輝此次發債成本也達12.25%，而3月萬科香港在境外的首次發債成本低至2.625%。

旭輝集團相關負責人解釋稱，12.25%的票面息率看似不低，但對于首次境外發債的內地房企而言，這個融資成本仍在合理范圍。

“許多第一次在境外發債的內地房企的融資成本在13%以上，投資者對于上市時間不長、規模不是很大的企業債券會要求更高的價格保護。[新西蘭公司注冊]如果企業每次發債都能夠按時償還，發債的票面息率自然就會下降。”旭輝集團相關負責人如是說。

當然也有例外。3月27日，萬科公告披露，萬科地產（香港）有限公司通過旗下子公司發行8億美元5年期定息債券，首次境外發債的票面利率僅2.625%。

有證券分析師對記者表示，做到萬科的規模和評級（BBB+），發債成本確實可以降到2%~4%，類似的企業還有華潤置地（01109.HK）和中海地產（00688.HK）。而評級只有一個B的房企，發債成本一般在7%~14%。

一家香港上市房企負責人告訴記者，債券的價格取決于幾個方面，一個是美國國債的利率，這是一個基準；第二，市場上貨幣的供需；第三是企業本身的情況，例如評級就是一個重要的參考，在這方面國企相對民企的優勢就很大。

“融資成本還取決于公司的信用記錄，每次借錢都還，投資者借錢給你就不怕，就會比較便宜。投資者借錢給你，但面值跌了，下次發債就比較難。”上述香港上市房企負責人稱。

只是“看上去很美”？

記者同時發現，在香港上市的內地房企在發債公告中，一般都將募資的首要用途描述為“現時債務再融資”。

上述香港上市房企負責人坦言，說白了就是借新債還舊債。“我們會用發債募集的資金大量替換非銀行貸款，從而降低融資成本。進一步說，就是把高成本的信托給替換掉。打通了境外的融資渠道后，就有很多的工具可以用，發債是可持續的，每一次都比上一次更便宜，是今后主要的融資渠道之一。”

值得一提的是，也有業內人士指出，境外發債或許只是“看上去很美”。

盛富資本與協縱國際總裁黃立沖稱，總體來說，境外融資不會比境內的人民幣融資成本便宜。但現在是一種特殊狀態，全球的流動性出現了暫時性充裕，熱錢泛濫導致境外融資成本下降，使得當下成為境外融資的合適窗口。

記者了解到，房企境外發債或股權融資的資金流回內地，一般都以外匯資本金和“外保內貸”為主要回流渠道，這兩種渠道的隱性成本都不小。