面對保障房這塊“大蛋糕”，無從下手的企業終于獲得了“刀叉”。

由發改委制定的《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）日前已下發到地方政府，明確投融資平臺公司和其他企業可申請發行企業債券，為保障房建設籌措資金。

與此同時，財政部最新發布的發債計劃顯示，今年仍將發行兩千億元地方債，優先用于保障房建設，首期500多億地方債將于6月27日上市。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，政策的開閘，將使企業募集到3000億~4000億規模的資金。然而，楊紅旭同時認為，兩大平臺開通，仍不解渴。

按照要求，全國1000萬套保障房必須在今年11月底前全部動工，但截至5月底，實際開工率僅為34%，這也意味著，在全年大約1.4萬億元的保障房投資中，將有9300億要在未來5個月投放。

在土地出讓遇冷、銀行貸款難度加大的情況下，即便上述兩個平臺融到的資金全部投入保障房，也有數千億資金缺口待補。

“政府+開發商”模式將占主流

《通知》規定，除地方政府投融資平臺公司以外，其他企業也可發行企業債券進行保障房融資，但必須“在政府核定的保障性住房建設投資額度內”。

中金公司發布的報告認為，今年下半年保障房建設 “政府+開發商”模式將占主流。北京一位匿名開發企業代表也向 《每日經濟新聞》記者表示，保障房收益穩定，且企業可通過投建保障房建立與政府的合作關系，并獲得政策優惠。在企業獲得銀行貸款愈加困難的情況下，成本相對較低的債權融資不失為一個好的渠道。

但同時，困擾保障房建設的利潤率問題仍然未能根本解決。在保障房的各項類型中，建設經適房、限價房的利潤雖低，但回款相對較快；而廉租房和公租房建設回款較慢，企業建設的積極性更加難以保證。

楊紅旭認為，保障房建設收益率低、回款慢的現實將使企業（尤其是上市房企）更加慎重地選擇債券融資。

今年4月，作為行業龍頭老大的萬科與河北省住建廳簽署協議，承接河北8000套保障房的建設，這是民企開發商少有的保障房大單。但萬科集團副總裁毛大慶也坦承，建設保障房意在獲得品牌推廣效應，以圖今后在北京周邊城市的發展。

楊紅旭表示，可以預見的是，即便放開債券融資的閘門，未來通過這種方式投建保障房的企業，仍將以央企和地方國企為主。

第三季度房地產投資提速

在保障建設任務空前龐大的背景下，近期中央不斷給予融資政策支持。財政部近日公布了今年首期地方債代理發行計劃，涉及11個省市，共計504億元的地方債將重點投向保障房。

同時，住建部、財政部、人民銀行三部門正在對利用公積金支持保障房建設試點工作進行專項檢查，意在核查公積金貸款的落實力度和安全性。

在不少業內人士看來，隨著政策影響下的商品房投資熱情減退，保障房正在成為拉動房地產投資的主力。

根據國家統計局的數據，今年前5個月，全國房地產開發投資18737億元，同比增長34.6%，遠高于同期固定資產投資的增速（25.8%）。自2009年6月以來，房地產開發投資增速已連續24個月明顯超過固投。

楊紅旭表示，隨著保障房資金的到位，今年第三季度保障房投融資和建設將繼續提速，并使得房地產投資增速繼續維持在較高的水平。他認為，今年11月底前完成保障房開工任務“應不成問題”。

有觀點還稱，如果今年全國保障房1.4萬億投資全部落地，將占整個住宅投資比例的半壁江山，其上下游的數十個相關行業也將受益。

地方融資平臺風險加大

在地方融資平臺債務越陷越深的情況下，如果再發債或將出現舊債未了，又添新債的情況，風險也由此加大。楊紅旭認為，“發債就是透支未來的收入來解決保障房十多年的欠債。地方債務的負擔或由此加重”。

而對銀行影響，招商銀行（600036，SH）分析師劉東亮對記者說道，“應該會緩解銀行的信貸資金壓力。在連續上調存準后，銀行的資金面有壓力，通過債券融資，可以繞開信貸的指標。我覺得影響最大的可能是城投債這一塊，以前城投債被認為是有風險的，如果還是依托同一個平臺融資的話，風險實際上加大了。對地方融資平臺的貸款，風險主要來自抵押物的價格，比如地價之類的，我覺得銀行貸款和新債關系不大。”