大北京東延，帶熱燕郊、大廠、香河住宅市場

隨著京津冀一體化的推進和大北京規劃的落地，與北京一河之隔的河北廊坊率先受益。北京晨報記者上周兵分三路走訪廊坊境內的燕郊、大廠和香河三個縣調查發現，多個售樓處出現門庭若市情景，不過有部分開發商積極攢客卻不著急推盤，五證不全就開始早早讓客戶提交定金。久違的樓市火熱場景，這一次在廊坊上演是開始還是曇花一現？買房人和專家的看法大相徑庭。

像買菜一樣火速買房

香河富力新城銷售中心二樓的沙盤旁，北京晨報記者陪讀者陳女士一家挑選中意的戶型和樓層。銷售人員遞來的A4紙上，顯示剛開盤的H11區10號樓戶型及樓層分布。其中，售出門牌由彩色熒光筆標注，并寫有銷售人員的名字，其余空白顏色的門牌則處于待售狀態。據悉，開盤樓號為31層的磚混結構高層住宅，2個單元，屬于2梯4戶結構，共計248戶。北京晨報記者發現，在戶型樓層分布圖中，已售出的門牌約占了整棟樓的六成多。陳女士一家喜歡3號位置82平方米朝南戶型，偏好低樓層，希望買下來后用于投資。一家人正在603、703、803中猶豫時，銷售人員跑過來說803被她一個客戶挑走了，正在交定金。不到五分鐘時間，背后傳來另一購房家庭的聲音，他們在和自己的銷售人員說要定703。陳女士隨即向銷售人員表示自己要603。“其實來之前我壓根就沒想過要買，覺得香河離北京還是太遠。可是看到比較中意的樓層很快就別周圍人買走了，價格也確實便宜，心里一沖動就決定要買了。”交了定金后，陳女士似乎還沒回過味來買房決定自己做的如此迅速。陳女士表示，北京房價近些年一直高居不下，所以沒有考慮過要投資房產，但最近身邊同事接二連三都在北京周邊買了房，自己就想過來看看。“買房的決定第一次做的這么快，就跟在菜市場買菜一樣，都沒猶豫。”看到周圍都是在挑選房子的人，陳女士表示自己也不后悔。“沒想到，距離北京遠還是這么火。”陳女士說。

投資堅定不在乎折扣

在香河富力新城看房的汪先生就是奔著投資買房過來的，當聽到項目引進黃岡學校，同時配建大型商業配套時，毫不猶豫地交了3萬元定金。“其實這個項目都沒什么折扣，全款也打折不多，不過也值了。”汪先生拿著訂單說。

“股市變化太快，前腳剛賺，后腳就跌了，特別不穩定，不像買房子這么穩定。”張先生坐在五礦萬科城樓盤銷售中心的沙發上，拿著手里的一摞樓盤宣傳單和家人在研究，他告訴記者，一家人把附近幾個盤都轉了一遍，感覺做投資都不錯。

像張先生這樣買房做投資的不在少數。據北京晨報記者了解，香河富力新城上周五新開盤H11區10號樓2單元一共120多套房源，三天已銷售了六成。五礦萬科城二期洋房、高層共13棟樓共計760多套房源，目前排卡已到900多號。“投資的人里差不多有七成都是北京人，看準北京附近樓市這會兒價格沒漲起來，趕緊下手，將來無論是租還是賣，都會賺。”銷售人員如是說。

剛需族扎堆香河買房

打算在燕郊買房的蘇雨有些失望，她在周邊轉了幾個樓盤，從每個銷售員口中得到的答復幾乎都一樣，“沒房了”、“等下期開盤吧”、“價格還會上漲”……“現在燕郊房價在每平方米1.2至1.6萬元左右。如果燕郊房價繼續上漲，就有可能每平方米突破2萬元。這樣的價格與北京郊區房山的房價差不多了，我得再重新衡量一下，究竟是買燕郊的房子，還是買北京郊區的房子了。”蘇雨說。

“一套房都沒有了嗎？看看能幫著想想辦法嗎？不打折都行”緊盯潮白河邊上一大廠項目有段時間的趙強，在售樓處里向銷售人員求助，該銷售透露：“據說8月20日有大約20套房因為客戶辦不下貸款會退出來，但是不是真的還不知道，也不知道是否還要漲價。”趙強是與幾個朋友一起來看房的。“北京的房價太貴了，我們踮著腳也夠不著了。從今年4月開始到燕郊買房，當時看了幾個樓盤沒有急著出手，哪料到今年7月燕郊房價奔向每平方米2萬元，已經超出了我們的預算。”趙強和朋友們聽說大廠房價不太貴，就轉到大廠買房，沒想到房價也突破每平方米1萬元了。“現在潮白河孔雀城沒房了，我們準備去其他項目再看看。不過這次我們不敢再等了，越等房價越貴。”趙強的朋友說，這次他們遇到合適的房子，就會出手的。

當天北京晨報記者走進位于香河的富力新城售樓處二層大廳的會談區，看到不少是一家老小在場與銷售員商談價格。富力新城銷售員李恒介紹說，“受到大北京規劃影響，香河的房價出現上漲。我們項目今年6月開盤均價為每平方米6500元，現在項目均價漲到了每平方米6800元左右，其中價格較貴的房子約為每平方米7500元。”

即便房價普遍上漲，不少買房人向北京晨報記者反饋，香河地段還是比燕郊便宜不少，“事實上從燕郊到北京CBD，與香河到北京CBD自駕的時間差不多，所以也有不少客戶打算在香河買房。”銷售員李恒說。（應部分受訪者要求，在文中使用化名）

名詞解釋

“北三縣”：是指廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣，這三個縣市行政上隸屬河北廊坊市，卻被京津包得嚴嚴實實，成為河北的“飛地”。其中，三河市轄內的燕郊特殊的地理位置，與大廠、香河并列，讓這里成為了河北的經濟特區，被譽為北京最近的“后花園”。

燕郊房價領跑 沖破12000元

“現在基本在燕郊地區找不到每平方米1.2萬元以下的房子了。”京津冀協同發展不僅帶動北京周邊地區經濟發展大步伐邁進，更使得房地產市場價格與成交量上了一層樓。

據北京晨報記者了解，目前，燕郊地區配套逐漸完善，樓市均價同比、環比均有大幅提升，每平方米銷售均價已漲至1.2萬元以上。其中，港中旅·海泉灣二期處于排卡階段，銷售價格預計已達1.6萬元，而6月初一期開盤銷售時，銷售均價為1.1萬元。匯福·悅榕灣高層板樓住宅8月初二期開盤，均價已漲至1.7萬元，而去年12月一期開盤，均價僅為1.1萬元。天佑愛上島6月底開始排卡，開盤預計價格為1.2萬元左右，較去年同期每平方米8000元高了將近一倍。首爾·甜城普通住宅目前沒有在售，今年初開盤售價為每平方米1.2萬元，最后一次開盤銷售均價漲至1.5萬元，據銷售人員介紹，再開盤的普通住宅項目售價預計將升至每平方米1.6至1.7萬元，目前該項目在售項目為40年產權商住兩用產品，精裝修交房，銷售均價為每平方米1.2萬元。

大廠的住宅均價也攀升了一大截。據了解，潮白河孔雀城6月開盤的項目目前已全部售罄，銷售均價為每平方米9000元，據銷售人員介紹，預計再開盤，售價將漲至1.1至1.2萬元。相對靠南一點的香河縣目前價格較燕郊和大廠偏低，高層住宅類項目的銷售均價為每平方米7000元左右，洋房類產品在每平方米8000元，而別墅類產品的預售價格為每平方米9000元至1萬元左右。

攢客排號積極 推盤不積極

北京晨報記者走進潮白河孔雀城售樓處，銷售員陳林熱情地迎上來，“自從北京政府東遷通州的消息出來后，燕郊、大廠、香河的房價就開始上漲。我們項目今年5月開盤時均價在每平方米6400元，6月開盤時均價漲到了每平方米9000元左右。您來購買我們項目的房子，算是有眼光的，只是目前我們的房子已經賣完了。”

當被詢問下一期開盤時間，陳林回答不好說。“要么您留個電話號碼，到時候銷售員會通知您的。”陳林表示，項目未來再開盤，價格預計會突破每平方米1萬元，均價會在1.1至1.2萬元左右。

張先生從潮白河孔雀城售樓處走出來，帶著一臉的怒氣。“我詢問潮白河孔雀城售樓處的銷售員是否還有房子出售，對方解釋說 開發商還有房子，但暫時不賣了 。有房子捂著不賣，真是讓人氣憤。”張先生向北京晨報記者抱怨。北京晨報記者隨即就“捂盤惜售”的說法撥打潮白河孔雀城售樓處電話進行核實，工作人員予以否認。

在位于燕郊的首爾·甜城售樓處，銷售員陳宇表示，“我們項目在售的是商住產品，均價在每平方米1.2萬元左右。住宅產品預售證還沒辦下來，所以無法對外出售。現在預售證挺難辦的。”但北京晨報記者在走訪燕郊其他樓盤過程中，沒有聽到其他樓盤銷售員提到“預售證難辦”的情況。

香河成價格洼地？

富力新城銷售員李恒在介紹項目情況的同時，還描述了香河未來發展的藍圖。“前不久有媒體發出消息，京唐城際將于年內開工，線路會經過香河，這樣會大大縮短從香河到北京的時間。交通的提速會給香河樓市帶來利好，香河房價還會有上漲空間。”李恒如是說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說，由于香河距離北京相對較遠，既不在“北京朝陽-通州-燕郊”的軸線上，也不在“大興機場-廊坊-武清”的軸線上，所以此前香河的購房需求一直沒有釋放出來。正因為如此，香河房價沒有出現大幅炒作。目前香河成交均價偏低，隨著香河購房需求釋放的增多，后續當地房價增值空間會比較大。未來京津冀協同發展的推進使得香河的交通、商業配套逐漸完善，也會刺激當地房價進一步上漲。

“目前燕郊房價已經漲到每平方米1.2至1.6萬元。未來燕郊房價進一步上漲空間不大。而香河均價在每平方米6500至7000元，相當于燕郊房價的一半，低于大廠房價兩三千元，所以香河算是廊坊的價格洼地。”一位從事多年銷售工作的業內人士如是說。不過，由于香河區域配套滯后，多位業內人士對區域房價的未來升值速度抱有謹慎樂觀的態度。

挑項目需擦亮眼睛

廊坊市住宅類產品類型很豐富。其中，大部分普通住宅類產品為磚混結構的高層住宅，12層至34層不等，普遍為兩梯四戶，80至90平方米兩居為熱點。洋房類產品相對較少，但一梯兩戶的設計，私密性及容積率更高，為最受歡迎的產品。別墅類產品以疊拼和聯排為主，面積在150-350平方米左右，附贈花園和飄窗，數量較少，銷售均價相比高層和洋房更高，均為毛坯交房。

香河富力新城的銷售人員在介紹樓盤開始前，先帶客戶來到旁邊的公告欄上，指著上面所貼的證件介紹項目五證齊全，屬于合法銷售項目。同樣的情況也發生在燕郊首爾·甜城銷售中心內。據銷售人員介紹，燕郊區域的項目管理較為嚴格，基本都是五證齊全后才可開盤預售，相對的，大廠回族自治縣的部分項目還沒有拿到預售證就開盤圈人。“我上一個客戶去年在大廠那買了一套房子，首付都交完了，直到上個月才簽了正式合同。”銷售人員說。

據北京晨報記者了解，廊坊市樓盤幾乎全部都有排卡選房的步驟。據悉，一部分樓盤為防止開盤后庫存積壓，選擇在盤前幾個月排卡圈客戶，但開盤后因價格攀升過快，也流失了不少之前排卡的客戶，在給這部分客戶辦理退定金的業務。也有一部分樓盤在排卡期間就向客戶保證排卡一個月內項目開盤，這部分樓盤客戶流失相對少很多。

買房能落戶要謹慎

前來廊坊市買房的人群中，除了北京投資群體，還有相當一部分是在北京上班的外地人，因為北京房價過高，退而求其次，到環北京地區居住。對他們來說，落戶是除了房價以外第二關心的問題。

“我前一陣聽說，現在燕郊這片買房不給落戶了。”劉女士來北京工作兩三年，一直與家人租房住，擁有屬于他們自己的房子一直都是劉女士一家的夢想。但苦于北京高居不下的房價以及對外地人在京買房政策的嚴格，這個夢想一直也沒有實現。隨著京津冀協同發展的逐步計劃實施，環北京地區的交通、教育等配套也有了起色。劉女士一家準備在廊坊市內買一套兩居室，晚上居住，白天到北京上班。但突然聽說買房不一定能落戶，劉女士趕忙來銷售中心詢問。

據北京晨報記者了解，燕郊、大廠回族自治縣及香河縣在售樓盤中，有很多都無法給出買房落戶的承諾。據五礦萬科城的銷售人員介紹，現在買房給落戶已經不像以前那么容易了，手續辦理的復雜程度逐步提升。“主要是買的人太多了，口子收緊了。”銷售人員表示，目前落戶雖然可以辦，但辦理手續比過去要嚴格很多，加上目前銷售的多數都是期房，入住一年半到兩年后拿到房產證還有下戶資格，“但那時什么政策現在誰都不能保證。因此奔著落戶買房的還要謹慎。”

燕郊房價上漲到1萬元/平方米以上，又跌回到6000多元/平方米，這是過去幾年剛發生的事情。重新站上12000元/平方米的均價，讓人再次擔心也成了自然。這一次跟隨通州房價走一致路線除了燕郊，還增加了大廠和香河。多位業內人士對北京晨報記者表示出對盲目投資者的擔憂，判斷三地供應斷頓僅是暫時，后期還有大量的可售房源上市，價格還有波動的可能性。

“跟隨通州魔咒”

難被突破

鴻坤地產市場部周克濤經理認為，新一輪燕郊房價的上漲，難以突破“跟隨通州魔咒”。“燕郊房價跟著通州上漲，兩個地區的房價比約為1:2.5。目前通州房價已接近3萬元/平方米左右，按照這個比例計算，燕郊房價在1.2萬元/平方米左右。燕郊房價跟著通州上漲過快，超出兩者合理的價格比率會存在風險。”周克濤說。

周克濤表示，大北京最新規劃的定調，成為這三個地區樓市發展的爆發點，推動三地房價在短期內上漲到高點，這是部分開發商始料不及的。由于部分開發商備貨不足，造成三地局部出現無房可售的情況。而部分需求因預期過高而提前入場，導致市場出現供不應求狀態。但當這一波購房熱潮逐漸冷卻，開發商加快開工補貨，將會出現供過于求狀態。受到供求關系變化的影響，三地房價不會跟著通州直線上漲。

三地區房價

上漲后勁不足

“以燕郊為代表的環京東部地區，當地產業并不發達，更多的是依靠賣地來發展經濟。由于缺少產業依托，燕郊等地區表現為潮汐式人流流動，造成交通擁堵。未來一旦當地土地賣完了，這些地區沒有其他核心產業的支撐，后續發展的動力就會不足，導致房價上漲后勁不足。”亞豪機構市場總監郭毅說，未來三地房價將會在漲漲跌跌中波動。

第一太平戴維斯市場研究部高級經理董月說，這些地區買房需求以過渡居住或投資為主，難以轉變為長期居住需求或改善需求。出于投資目的買房需謹慎。

三地樓市具有參考性

“在京津冀協同發展的推進下，除了燕郊、大廠、香河三地房價出現上漲，環北京其他區域房價也有上漲的動力。從這點看來，上述三地的樓市趨勢對環北京其他區域具有一定參考性。”郭毅說。不過，環北京各區還具備自身發展的不同特點，比如固安在新機場利好因素的影響下，對當地樓市帶來利好；張家口在申辦冬奧會成功后，當地基礎設施建設將會加快，同樣也能帶動當地樓市的發展。