房地產市場政府調控作用

　　第一，政府的職責在于制定科學的能夠有效保護競爭的規則。房地產市場既具有普通商品市場運行的一般特征，又具有土地的有限性、房產的不動產性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，我國房地產進入市場交易的時間較短，不到20年的時間，還處于起步階段，房地產的投資主體和需求主體在相當大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善我國房地產市場的相關法律制度，既防止壟斷，又防止過度競爭；既促進房地產市場快速發展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產市場能夠按照市場經濟規律有序運行。

 　　第二，由于我國的房地產市場還處于發育的初期階段，政府的主要職責就是要保護房地產市場，促進房地產市場的正常發育。我國目前房地產市場表現的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場發育不成熟有關，因此，政府的重要職責就是保護和引導房地產市場的發育，而不能將它一棍子打死。當然，政府保護和引導房地產市場的發育，并不意味著政府要直接參與或代替市場，而是要保持政府的獨立性。如果政府直接參與市場，就難以保持其公正的“裁判員”身份，就難以制定公正客觀的規則和制度。近年來，不少地方政府熱衷于搞經營城市。經營城市本身無可厚非，但一些政府借經營城市之名，實則行開發房地產之實，或站在開發商的立場上搞舊房拆遷、圈占農民土地，再加上長期以來，我國的土地實行批租制，沒有采取公開的競價招標制度，導致土地市場的混亂，因此，也需要轉變政府職能。

 　　第三，充分運用經濟手段調節房地產市場的供給和需求。在一般情況下，政府調控市場，主要是運用經濟手段，經濟手段需要通過具體的經濟政策來實施，包括財政政策、金融政策等。從我國房地產市場的供給和需求總量來看，價格上揚表明房地產總量處于供不應求的狀態。要抑制價格的過快上漲，一方面要加大開發力度，增加供給；另一方面，要控制需求�？刂菩枨蟛⒉皇强刂埔话愕囊约彝ゾ幼�為目的的消費性需求，而是要控制以投機或炒作為目的的需求。在市場經濟條件下，即使對投機性需求或炒作性需求進行抑制，也不宜采取行政辦法，而是要充分運用經濟手段，如提高房貸利率，課以較高的稅率，從而增大投機成本，減少投機性需求。從房地產市場的供求結構來看，目前我國存在著結構性失衡。一方面，有大量住宅賣不出去，空置率越來越高。據統計，我國積壓1年以上的商品房面積超過了1億平方米。另一方面，經濟適用房嚴重供不應求。房地產開發商為了獲得豐厚的利潤回報，對開發大面積的高檔商品房樂此不疲，對小面積的經濟適用房則不感興趣。要解決結構性失衡，就需要增加開發商開發經濟適用房的比例，而且嚴格限制以經濟適用房的名義開發超大面積住宅或將經濟適用房轉變為普通商品房。因此，可采取對建設經濟適用房征收較低的稅率，對修建豪華住宅要征收高額稅率；對購買普通商品房征收較低稅率，對購買豪華住宅則征收高額稅率。

 　　第四，將對經濟適用房的“暗補”改為“明補”。目前，我國采取先補貼開發商并要求以較低價格賣給中低收入家庭的方式開發經濟適用房。其結果，要么是開發商不執行政府的規定，私自抬高價格，以普通商品房的價格賣給需求者；要么富人躋身其中，享受不該享受的優惠政策，不少地方已經出現一些家庭擁有多套經濟適用房的現象，就是明證。要解決經濟適用房的錯位現象，就需要將“暗補”改為“明補”，由補給開發商轉變為直接補給中低收入者群體，中低收入者家庭可以完全按照市場價格購買住宅。 　　第五，要及時準確地發布房地產市場信息，推進國有房地產企業改革，以避免盲目投資。在市場經濟條件下，單個的房地產企業不可能及時準確地收集房地產市場信息，這就要求政府跟蹤房地產市場的動態變化，及時發布信息，以便企業能夠準確掌握信息，作出決策。同時，房地產市場主體對政府發出的市場信號要有靈敏反應。如果市場主體對政府信號不靈敏或沒有反應，政府對市場的調控就會失效。目前，我國的房地產投資中相當多屬于國有企業，而國有企業由于產權改革不到位，法人治理結構不健全，激勵和約束機制缺失，對于盲目投資所產生的損失可以不負責任，因而必然對市場信號反應遲鈍或沒有反應。從民營投資主體來看，他們往往更多地注重短期利益，缺乏長遠的眼光，在一定程度上產生了盲從行為。因此，要建立房地產投資主體對政府信號的靈敏反應機制，就需要深化國有和民營房地產企業的改革，建立現代企業制度。