在總量有限的土地供應(yīng)格局下，房企為了在僧多粥少的競(jìng)爭(zhēng)中拿地成功，紛紛競(jìng)報(bào)盈利微薄的自住型商品房面積。在自住型商品住房盈利空間縮小之下，商業(yè)和公建將成部分地塊收益來(lái)源。

自住房供應(yīng)提速

去年下半年，北京推出自住型商品住房政策，[注冊(cè)馬紹爾公司費(fèi)用]這種比同區(qū)域商品房?jī)r(jià)低至少三成的住房類型受到極大關(guān)注，已公開(kāi)銷售的項(xiàng)目也申請(qǐng)火爆。去年北京供應(yīng)了兩萬(wàn)多套自住房用地，今年還將供應(yīng)5萬(wàn)套。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至20日海淀上莊項(xiàng)目地塊掛牌，從2013年北京推出第一塊自住房地塊開(kāi)始，入市及預(yù)期入市自住房地塊已經(jīng)達(dá)到了33個(gè)項(xiàng)目。這33個(gè)項(xiàng)目涵蓋北京（朝陽(yáng)、海淀、通州、昌平、順義、豐臺(tái)、房山、大興、門(mén)頭溝、密云、平谷）11個(gè)區(qū)域，其中朝陽(yáng)區(qū)最多，達(dá)到了8個(gè)項(xiàng)目。海淀區(qū)合計(jì)2個(gè)項(xiàng)目。順義區(qū)合計(jì)達(dá)到了6個(gè)項(xiàng)目。累計(jì)33地塊可供應(yīng)自住房項(xiàng)目達(dá)到了4.4萬(wàn)套。預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目大部分都可以在2014年入市。也就是在2014年北京將能成交200萬(wàn)以上的自住房達(dá)到4萬(wàn)套左右。

按照北京2013年成交普通商品房合計(jì)8萬(wàn)套計(jì)算，4萬(wàn)套自住房將達(dá)到市場(chǎng)成交的50%，這種短期入市沖擊下，北京樓市在2014年將出現(xiàn)明顯的供應(yīng)增加，特別是中低端供應(yīng)缺口將明顯緩解。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，在未來(lái)的土地供應(yīng)中，配建自住型商品住房的土地所占份額會(huì)越來(lái)越大，對(duì)房企的成本管控能力和周轉(zhuǎn)速度的要求更高。預(yù)計(jì)管理能力欠佳的中小房企在土地市場(chǎng)上將會(huì)處于更加劣勢(shì)的地位。而對(duì)于有能力爭(zhēng)取市場(chǎng)份額的大房企來(lái)講，也不得不承受利潤(rùn)率下降的壓力。

商業(yè)配套成盈利點(diǎn)

隨著自住房供應(yīng)漸成市場(chǎng)主流，如何在樓面價(jià)高企之下實(shí)現(xiàn)盈利也成為各家自住型商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注的問(wèn)題。

“一家自住型商品房項(xiàng)目已經(jīng)與我們溝通，就項(xiàng)目商業(yè)部門(mén)的定位以及規(guī)劃進(jìn)行前期協(xié)商。”北京一家知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者透露。

據(jù)悉，從目前已經(jīng)出讓的自住型商品房項(xiàng)目來(lái)看，[馬紹爾公司注冊(cè)說(shuō)明]商業(yè)配套已經(jīng)成為普遍存在問(wèn)題，以恒大御景灣為例，項(xiàng)目雖然緊鄰東五環(huán)，然而周邊配套建設(shè)仍亟待完善。項(xiàng)目周邊除北京富鵬混凝土有限公司、北京莊子工貿(mào)有限公司等企業(yè)外，沒(méi)有其他住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目東南方向的“富力又一城”是距離御景灣項(xiàng)目最近的成熟商品房小區(qū)。

一位商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示：“自住型商品房除了較為便宜的價(jià)格外，如何保障入住之后的出行、就醫(yī)、子女入學(xué)的生活便利更為重要。這些問(wèn)題既是挑戰(zhàn)又是機(jī)遇，隨著后續(xù)業(yè)主入住，將會(huì)帶來(lái)巨大的生活配套需求，因此，自住型商品房商業(yè)潛力將非常大，盈利空間也可期。”

“過(guò)去房企習(xí)慣依賴于高暴利而謀求生存空間，但現(xiàn)在自住型商品住房盈利空間小，但卻以配建方式結(jié)合住宅等多功能地塊打包出讓，這將倒逼房企轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

公建將成部分地塊收益來(lái)源

我愛(ài)我家市場(chǎng)部相關(guān)人士表示，由于限價(jià)和限購(gòu)的政策，2013年，很多商品住宅在取得銷售許可證的過(guò)程中掙扎，商住項(xiàng)目大行其道，連連創(chuàng)下“日光”的戰(zhàn)績(jī)，成為了不少房企回款的利器。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，2014年，商住類項(xiàng)目仍將是市場(chǎng)的主角。除了持續(xù)的限購(gòu)、限價(jià)的調(diào)控政策外，2013年拍出的不少地塊，主要的收益空間全部在商業(yè)和公建部分上。

去年9月，中國(guó)鐵建以18.1億元競(jìng)得的海淀區(qū)環(huán)保科技園地塊，樓面價(jià)最終為18562元/平方米，而該地塊未來(lái)住宅部分的限售價(jià)格為19000元/平方米，樓面價(jià)與未來(lái)的限售價(jià)格基本持平。中國(guó)鐵建的回應(yīng)稱，該地塊30%為公建部分，不在限價(jià)范圍內(nèi)，可通過(guò)這部分產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)地塊整體的盈利。

創(chuàng)下了今年總價(jià)地王的門(mén)頭溝新城MC16-073限價(jià)商品住房地塊，被住總、融創(chuàng)和駿洋聯(lián)合體最終以58.66億元的總價(jià)收入囊中，樓面價(jià)約為1.69萬(wàn)元/平方米，而該地塊上的住宅部分除7500平方米的限價(jià)商品房外，將全部建設(shè)自住型商品房，銷售限價(jià)為18000元/平方米。看上去又是一筆賠錢(qián)的買賣，但實(shí)際上，該地塊34.73萬(wàn)平方米的體量中，住宅部分約為6.7萬(wàn)平方米，除去一些必備的配建設(shè)施，還有約27萬(wàn)平方米的商業(yè)金融和公建部分，這部分地塊未來(lái)的銷售價(jià)格并不受限。

業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商業(yè)和公建地塊回款最快，運(yùn)營(yíng)最簡(jiǎn)單的方式就是做成商住類產(chǎn)品銷售，大量類似土地的出讓不可避免地就會(huì)帶來(lái)此類產(chǎn)品的供應(yīng)，預(yù)計(jì)2014年仍將有大量的商住項(xiàng)目上市。