28日晚11時左右，雖然已經(jīng)閉店，但剛剛正式開張的昌平區(qū)金隅萬科廣場依然燈火通明。它等來了一位穿著黑色風(fēng)衣，匆匆從首都機場趕來的客人。

所有人都能一眼認出，這是萬科企業(yè)股份有限公司董事會主席王石。所有人都看得出，王石非常高興，不停地說著“非常震驚”、“非常非常開心”、“眼前一亮”、“它能配得上世界任何一座大都市”、“希望全國都有這樣的萬科購物中心”。

作為“萬保招金”里的頭號招牌，王石一直堅持住宅產(chǎn)業(yè)化，并反對進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2009年8月，王石甚至在中山大學(xué)的演講中宣稱，如果有一天萬科不走住宅產(chǎn)業(yè)化的道路了，“我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對”。

金隅萬科廣場是萬科的首個城市商業(yè)綜合體。是什么讓萬科正式進軍商業(yè)綜合體，并且初戰(zhàn)告捷呢？萬科有可能成為繼萬達之后，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界的又一標(biāo)桿嗎？

進軍商業(yè)源于“被商業(yè)”？

本月24日，昌平區(qū)的金隅萬科廣場正式對外營業(yè)，當(dāng)天單日營業(yè)額達到616.5萬元，創(chuàng)下11月27日試營業(yè)以來的新高。而這，也是昌平城區(qū)百貨零售業(yè)單日營業(yè)額的紀(jì)錄。

“自2004年北京城市發(fā)展總體規(guī)劃將昌平確立為承擔(dān)疏散城市中心區(qū)人口的新城后，昌平區(qū)迎來城市生活配套功能最大一次完善。”[注冊香港公司的專業(yè)顧問 瑞豐服務(wù)]北京萬科副總經(jīng)理肖勁有些王婆賣瓜，但在開幕當(dāng)天，這句話獲得了現(xiàn)場相當(dāng)多的掌聲。

作為萬科成立商用地產(chǎn)管理部之后首個商業(yè)項目，這座建筑面積達到14萬平方米，由3棟塔樓組成，是昌平區(qū)目前單體規(guī)劃建筑面積最大的商業(yè)。電影、餐飲、娛樂等體驗式消費場所總面積，占到營業(yè)總面積的32%。

2004年，《北京市城市總體規(guī)劃》修編，昌平被定位為紓解城市中心區(qū)壓力的新城。“由于在規(guī)劃初期，更多考慮了產(chǎn)業(yè)和居住功能的融合，因此，當(dāng)時規(guī)劃了生命科學(xué)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但是在生活配套方面相對匱乏。”一位參與北京市城市規(guī)劃修編的專家說。

對于這樣的成績，萬科內(nèi)部非常滿意。“2013年的北京萬科，你會看到一個全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，有商業(yè)、有酒店、有住宅、有寫字樓，還有很多意想不到的東西。”分管商用地產(chǎn)管理部的萬科執(zhí)行副總裁毛大慶表示，萬科關(guān)于商業(yè)的一切才剛剛開始。

“但實際上，萬科能夠進入商業(yè)，可以說是‘被商業(yè)’。其主要原因如萬科總裁郁亮所說，現(xiàn)在已經(jīng)拿不到‘干凈’的地（即只有住宅，不需建其他配套設(shè)施的地）。萬科拿地的面積又很大，必然會配備更多的商業(yè)。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平昨日接受本報記者采訪時說。

他堅持認為，萬科本意沒有主動進入商業(yè)地產(chǎn)，而是還在堅持走住宅產(chǎn)業(yè)化這條路，之所以現(xiàn)在變成了商業(yè)住宅“二八開”，萬科商業(yè)地產(chǎn)儲備達到數(shù)百萬平方米，實際是因為住宅供地中已經(jīng)出現(xiàn)了更多的商業(yè)配套。

“10年前，萬科萬達相爭，贏的肯定是萬科；但10年后，現(xiàn)在勝出更多的應(yīng)該是萬達。”王永平說。

萬科計劃建

更多商業(yè)地產(chǎn)項目

得出這種結(jié)論的原因似乎很簡單。王永平分析，由于政府現(xiàn)在更重視持續(xù)的稅收、拉動消費和解決就業(yè)，因此開發(fā)商業(yè)會比開發(fā)住宅更“吃香”。

即使在房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行的北京，各區(qū)縣也在不遺余力地發(fā)展商業(yè)綜合體。以昌平為例，除了金隅萬科廣場外，如位于昌平城區(qū)以東的路勁世界城、位于京藏高速西側(cè)的華彬項目等，均有面積較大的商業(yè)項目進行開發(fā)并在未來投入運營。目前，位于京藏高速西側(cè)的沃德蘭樂園原址的土地規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地、交通設(shè)施用地、防護綠地及社會停車場庫用地。其中商業(yè)金融用地面積約為15.28公頃，建筑面積約為9.93萬平方米，建設(shè)內(nèi)容為長城奧特萊斯購物廣場及其他附屬配套設(shè)施及加油站。

在“萬保招金”的序列里，萬達雖然排不上名號，但截至本月23日，萬達已在全國開了85座商業(yè)地產(chǎn)項目，持有物業(yè)面積居全球第二。萬達方面提供數(shù)據(jù)顯示，萬達計劃到2014年年底以前，實現(xiàn)110座萬達廣場開業(yè)，成為全球規(guī)模第一的不動產(chǎn)企業(yè)。

“除了萬達城等產(chǎn)品之外，萬達廣場基本上都是商業(yè)綜合體，只有一代、二代之分。”萬達方面相關(guān)負責(zé)人說。

業(yè)內(nèi)有聲音稱，萬科開始做商業(yè)綜合體，是在走萬達的路線，隨后繼續(xù)保持地產(chǎn)界“一哥”的招牌。

和萬達“城市中心”的道路不同，萬科的商業(yè)綜合體多處在郊區(qū)或者城市中心城邊緣。萬科確定的“城市綜合配套服務(wù)商”新戰(zhàn)略，將圍繞城市居民的生活鏈條，逐步發(fā)展和完善自身的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。在這樣的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)與運營，在產(chǎn)業(yè)調(diào)整上顯得更有意義。

“昌平的金隅萬科廣場目前的經(jīng)營狀況證明，當(dāng)時的決策是正確的，未來我們還將延續(xù)這一策略，在新城加緊布局。”前述萬科商用地產(chǎn)管理部人士向記者表示。記者了解到，除房山區(qū)長陽、大興區(qū)舊宮之外，位于豐臺區(qū)的郭公莊、位于通州的臺湖新城，萬科都將規(guī)劃建設(shè)大型綜合性商用地產(chǎn)項目。

融資模式成業(yè)內(nèi)新標(biāo)桿？

萬科的轉(zhuǎn)型，會對市場產(chǎn)生什么樣的影響？

近日，萬科長陽半島項目推出了一批“奇怪”的商業(yè)產(chǎn)品，這些200平方米左右、具有會所和住宅性質(zhì)的聯(lián)排小商業(yè)項目，距離其明年即將推出的長陽商業(yè)綜合體只有一步之遙。

“萬科是以配套商業(yè)的心態(tài)在做商業(yè)綜合體，這也是決定其會和萬達走不同道路的原因之一。”王永平說，由于萬科在發(fā)展政策上還沒有轉(zhuǎn)移重心，[代辦香港注冊公司 服務(wù)]因此對商業(yè)地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生太大的影響。

但據(jù)接近萬科方面的人士透露，萬科的商業(yè)綜合體之路將和萬達走完全不同的路線。

“如果萬達是‘跑跑’，萬科一定就是‘堅強’。”這位人士稱，在金隅萬科廣場正式開業(yè)之前，萬科就已經(jīng)和資本市場對接，和國際基金有了戰(zhàn)略合作。

雖然財報和公告尚未顯示如上內(nèi)容，更多細節(jié)不便透露，但這位人士稱，這對于萬科來說，“是個非常振奮的事情。”

也許正是因此，王石所興奮的并非金隅萬科廣場本身，而是資本化運作的新開局。

在金隅萬科廣場這個項目上，萬科并沒有如同萬達、中糧、華潤等開發(fā)商一般，直接將商業(yè)進行分割銷售，通過出讓股權(quán)來換取了現(xiàn)金流，但是“盡管出讓了股份，但還堅持負責(zé)運營”。

“這對于萬科來說是首個試水運營的商業(yè)項目，對于國內(nèi)很多開發(fā)商業(yè)綜合體的企業(yè)來說，也一樣會具有直接借鑒的模式。”王永平說。

他認為，正是因為國內(nèi)缺少更多金融工具，開發(fā)商必須靠賣住宅、寫字樓來平衡資金，拿銷售利潤來養(yǎng)持有的商業(yè)，因此才會無奈出現(xiàn)了太多“綜合體”項目。而萬科這種模式，可以同時實現(xiàn)輕資產(chǎn)和高周轉(zhuǎn)率，同時實現(xiàn)做綜合體、資本對接，從而實現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)。

但這一切，都要基于好的運營團隊。只有運營狀況良好的項目，才會獲得資本市場垂青。

“如果不靠出售，不靠資本運作，萬科消耗十年八年，只能得到一個商場，那就毫無意義。”王永平認為，雖然現(xiàn)在商業(yè)綜合體在爆發(fā)式增長，但商業(yè)地產(chǎn)依靠運營的時代就要來臨。“反過來說，如果資本市場愿意對接，這個商業(yè)項目必須從頭開始考慮運營的收益回報。”

“資本市場已經(jīng)提前給萬科投了信任票，而他們的答卷，確實也很漂亮。”王永平說。